深圳商業地産“只租不售”或成主流

　　南方日報訊(記者/馬芳曲廣寧實習生/詹先輝)“深圳的經濟就是走廊經濟,跨國公司的總部要麼設在香港,要麼設在廣州,而深圳最少”,這種狀況下深圳的商業地産最缺乏的是高素質的租客,同時,深圳越來越多的商業地産開發商提出“只租不售”,則是開發商不用快速回籠資金,也不願放棄商業物業所帶來的持久現金收益。

　　昨日,本報與搜房網聯合舉辦南方會客廳之商業地産論壇,邀請深圳多家商業地産開發商和深圳地産知名評論人,共同探討深圳商業地産的價值。

　　理由長期受益、規避增值稅

　　深圳早期的寫字樓都是以銷售為主,開發商開發後採取銷售的方式迅速回籠資金,而近段時間深圳卓越、京基等在建商業地産項目都紛紛表示將“只租不售”。

　　對此,卓越地産項目策劃經理徐江稱,剛開始做卓越世紀中心項目時去北京、上海調研,發現這些城市只租不售的物業所佔比例非常大。而卓越世紀中心直至今年上半年都還在計劃銷售,後來才改變策略做租賃。這個轉變的理由是:隨著寫字樓開發量增加和日後儲備逐漸增多,銷售並不是最佳的方案,既然公司有能力承受開發等成本,必然會做出持有的選擇,持有寫字樓不僅能夠保證有一個穩定的現金流,而且能夠享有日後寫字樓增值的收益。同時,抵禦市場風險的能力也會加強。

　　徐江算了一筆賬,未來5年等公司的一些後續項目開發完,公司持有的寫字樓年租金收益可能達10億多元,不管市場怎麼變化,可能租金有一個小幅波動,但這個收益還是很穩定的。

　　另一個讓開發商選擇只租不售的理由則是:國家宏觀調控對於增值稅的嚴格徵收。深圳地産知名評論人士弓鳴表示,由於政府對開發商增值稅有了新的規定,為了合理規避增值稅,將售轉為租成為一個規避的方式,其或多或少都會減少納稅。

　　弓鳴認為,只租不售的轉變標誌著深圳商業地産逐步走向成熟。他説,以前開發商銷售商業地産是考慮資金回籠的問題,實際上這是一種賤賣,而在目前深圳土地緊缺、商業物業土地供應相對趨緊的情況下,有實力的公司選擇不再賤賣“聚寶盆”。

　　記者了解到,目前,越來越多的商業地産開發商開始考慮只租不售或租售結合的商業地産經營模式。

　　關鍵需要一支優秀經營管理團隊

　　“商業地産由售轉租後,對縮短深圳與北京、上海在寫字樓上的差距有很大幫助。”徐江認為,以前商業地産賣掉後,開發商管理提升的動力不是很強,而現在持有後,管理等方面都會主動提升,畢竟租金每上漲1元,都是開發商的收益。

　　徐江還表示,目前,深圳商業地産的寫字樓部分最大的問題是優質租客非常少,“我們去很多寫字樓調查過,每棟寫字樓的國際知名企業,不超過三四家,而一棟樓動輒有10萬平方米。這説明當時這種出售的物業對於這些國際知名企業來説,它是沒有吸引力的”。

　　弓鳴則表示,“深圳的經濟就是走廊經濟,跨國公司的總部要麼設在香港,要麼設在廣州,而深圳最少”,“當外圍環境達不到需求時,即使我們把物業鍛造得如何精美、國際化、智慧化、低碳、人性化,都沒有用”。

　　弓鳴提醒説,對於深圳的商業地産開發商,要自主經營商業地産,仍欠缺一支可持續、能跟國際一線經營管理團隊比肩的團隊,同時,要關注政府規劃和地域鍛造對商業地産價值的影響。而記者了解到,目前,運作成功的商業地産開發商大都依靠國外成熟的商業運營團隊經營。