開發商稱價格下調不可避免 專家表示回漲不可能

　　2010年7月18日，第二十七屆中國上海房地産展示交易會上，一開發商以房産“升值，拒絕泡沫”的宣傳口號吸引購房者。

　　金蓉/CFP

　　開發商終究是商人，對於商人而言，其興趣點所在就是逐利。房價上漲時，挑頭漲價是利益最大化的手段，在行情變化莫測的時候，按兵不動則是最有利的方略。而在政策趨穩，預期明朗化的背景下，連華遠總裁任志強7月初都改口呼籲開發商降價，絕大多數開發商也都有了隨大流的準備，但是想挑頭的企業很少——看別人的降價效果，再追隨跟進，才能實現利益與風險的最佳平衡。對於商人而言，這一切都無可厚非。除了賣房，開發商還要拿地，樓市調控的下半場很多人可能在盤算拿地的最佳時機了。

　　【關鍵詞】開發商

　　上半場 從“漲不動”到“等著降”

　　多數項目銷售迅速轉冷

　　從2009年上半年到2010年上半年，樓市成交火爆，開發商大口吃肉大碗喝酒的幸福時光是自房地産市場化以來少有的。但隨著4月底政策的出臺，樓市的交易遭遇了驟停，很多開發商都有著吃噎住了的感覺。東北三環的幾個高檔樓盤成為感受最明顯的代表。

　　直到政策出臺前夕，太陽宮還有多個樓盤在接待連夜排隊的客戶，準備盤算下一期的價格到底漲到哪個高度，才能體現項目的高端定位。對於政策的出臺，不少開發商並沒有太過在意，“房價肯定還得漲。即使不能漲價，也要為漲價做準備”。

　　不過，市場還真有出乎意料的時候，5月中下旬，太陽公元開發商很大方地對媒體承認了銷售狀況平淡的現實，公司總裁尹瑛坦言將做好長期平淡的打算。5月下旬，當任志強還在堅持宏觀調控將影響開發商投入的積極性，後市還將看漲時，多數開發商在事實面前已經逐漸變得理智。

　　降價預期開始形成

　　太陽公元可能是宏觀調控後，銷售狀況最理想的樓盤之一，在價格有所上漲的情況下，認購過半，讓大家最直觀的感受市場變化的代表，從此以後，北京市場基本沒有樓盤在新開盤漲價的基礎上，還有五成以上的認購。

　　6月中旬後，市場的降價現象在二手房市場成為現實，開發商的心態略有變化，但是仍有距離感，在燕郊房價下跌的消息傳出後，通州的開發商開始覺得，價格的防線是要動一動了；通州的個別開發商降價3000元/平米無效後，有開發商説可能需要降價6000元/平米了，五環的開發商心態也開始動搖了；壓力從外圍傳遞到內環，7月份，當北京的打折樓盤數量超過百個時，開發商的降價預期開始形成了。

　　中場

　　資金充裕 開發商多選擇按兵不動

　　即使新政出臺，但是在相當長一段時間裏，五環內的市場基本上鮮有開發商有降價預期。

　　東三環禧瑞都營銷負責人表示，開發商産生這樣的心態，主要是基於市場的反應，因為買房人，尤其是高端置業者對於市場的關注度很高，項目的來訪、來電量相對穩定，而官方網站公佈可售房源存量長期低位徘徊，也讓開發商信心十足。

　　管莊萬象新天樓盤銷售負責人也認為，當時的市場狀況中，儘管交易量出現下降，但大家都認為，是開發商不願意新開盤，或政府不讓部分新盤漲價入市造成的，購買力依舊存在，而開發商手中的資金充足，沒有降價的道理。

　　不過，微妙的心態變化出現在7月上旬的三套房貸政策鬆動的消息出現後，政府的嚴厲表態讓開發商竊喜的心態迅速冷卻。“肯定要跌，預期跌幅20%吧”，在不同的項目售樓處，面對冷清的看房人，銷售員自己也覺得沒了底氣。

　　下半場 價格將下調 預測至少20%

　　世茂集團執行董事許世壇表示，預期政策的調控會繼續下去，市場價格的下調不可避免，目前預期的幅度是20%左右；萬通地産董事長馮侖也表示，未來房價將下挫20%至30%；SOHO中國董事長潘石屹也表示，房價下跌20%其實一點也不過分。

　　對於下降20%的數據，記者隨機諮詢了通州、管莊、廣渠路、東三環、東四環的多個項目開發商，其中多數都認可這一幅度，認為這應該是一手房價調整的起碼要求。不是開發商願不願意的事情，而是已經偷偷打到9折了，市場沒有什麼大的回應，所以打8折是下一步最起碼的心理預期了。

　　對於為何大家還沒有行動起來呢？北京合生的一位負責人表示，大家可能都準備隨大流，降多少能達到效果對於開發商很關鍵，必須是拿捏得一步到位，低位拉升。降價這件事，必須是隨大流，誰挑頭，可能就成為別人的試驗品和炮灰了。現在關鍵是誰來挑這個頭試試20%到底有沒有效。

　　品牌開發商下半年或發力

　　對於多數品牌開發商而言，上半年業績均不樂觀，亟需下半場加大力度以扭轉不利局面。合生、富力、世茂、星河灣、首開等多個開發商都表示，下半年要加大推盤力度，紛紛公佈了新入市的項目，如富力的廣渠路十號地、合生的廣渠路新項目、世茂的團結湖世茂宮園、星河灣太原大盤等。

　　同時，銷售低谷還讓開發商看到了拿地的機遇，世茂集團執行董事許世壇表示，每次市場低谷時，公司都會主動去拿大量的地塊，今年的時機非常重要，在北京、上海、廣州等多個城市，世茂都有已經拿下，或者正在洽談的優質地塊。即使今年業績不理想，也得為明年後年的市場做準備了。

　　本報記者 張家齊

　　對話經濟學家

　　調控百日將到。上半年經濟運行數據顯示，房地産開發投資同比增幅依然達38.1%。然而考慮到國家宏觀經濟環境，中央在下半年將繼續保持適度寬鬆的貨幣政策和積極財政政策。房産調控形勢似乎又添變局。中央宏觀經濟政策將與樓市調控形成怎樣的關係？經濟學家華生提出自己的看法。

　　華生下半年房價回漲幾乎不可能

　　燕京華僑大學校長華生認為，今年調控與往年不同，開始考慮長期的制度性安排

　　新京報：您如何看待，中央下半年繼續保持適度寬鬆的貨幣政策和積極財政政策與房地産調控的關係？

　　華生：適度寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策與房地産調控確是有不一致的地方。該政策會使貨幣供給相對比較寬鬆，資金的價格相對比較低，這跟房地産調控方向並不一致。總體適度寬鬆的貨幣政策將會制約了房地産調控的空間。不過,中央現在採取用其他措施來彌補，即採取了專項行政性的信貸管理辦法（主要是二套房貸首付提高及高房價地區三套房貸停貸），來實現對房地産的調控。

　　這種辦法具有很強行政性，應該説是短期的。我覺得國家今後要更大幅度的發揮積極的財政政策來調控房地産市場的作用，而財政政策主要是稅收和土地政策。

　　新：上半年的經濟數據顯示房地産開發投資19747億元，增長38.1%，這個數據意味著什麼？

　　華：這個數據至少説明，到上半年為止，房地産調控政策並沒有對房地産投資本身産生直接的影響。也就是説，現在很多人擔心的房地産市場的冷落，會對經濟增長造成大的負面的影響，目前並沒有成為現實。至於長期調控會不會對今後的經濟有影響，那是現在要研究的問題，但至少目前數據説明房地産投資還在快速增長，很多喧染房地産調控已導致經濟滑坡的言論並不是事實。

　　新：瑞銀證券發佈研究報告稱，鋻於3個月前有關經濟過熱的憂慮已經被硬著陸的擔心所取代，政府不會在今年加息或出臺新的房地産調控措施。您認為呢？

　　華：瑞銀認為，為保證宏觀經濟的穩定增長中央不再可能出臺房地産的調控政策。我覺得這兩者之間並不是必然聯絡。根據現有狀況，中央政府不太可能對宏觀經濟層面有大的緊縮性的措施，但並不意味著對房地産市場本身不可以有調控。但同時我也不傾向於認為中央會出臺比二套房提高首付、三套房停止房貸等更為嚴厲的信貸調控政策。事實是，中央採取的信貸控制政策已經起到了一定效果。這種信貸政策，我認為在未來一段時間裏，既不會收緊，也不會放棄。

　　新：如果對樓市的調控政策力度不夠，您認為房地産市場在下半年是否會反彈？

　　華：我個人認為，一線和熱點城市下半年出現房價反彈的可能性很小。這有幾方面的原因，一方面經過幾次調控的週期，房價越調越漲，在一線熱點城市的房價泡沫已經構成潛在的威脅，首先是老百姓對房價的承受能力，這涉及到政府的誠信，涉及到對政府執政能力的考驗，這會促使政府下很大的決心堅持調控。其次，眼下處於高位的房價蘊涵的金融風險已經凸顯，一旦房價暴漲乃至泡沫破滅，最終會威脅到金融乃至社會的穩定。這也堅定了政府不會讓房價再起來的決心。因此，今年下半年政府削弱房價調控決心基本不可能。

　　新：如果下半年經濟並不景氣，政府是否會為了經濟穩定而削弱調控力度？

　　華：如果政府的調控措施僅僅跟過去一樣，還是受經濟穩定週期的影響，沒有針對房地産市場的中長期政策安排出來，那麼難免經過半年一年以後房價重蹈覆轍，再次報復性上漲。但是應當説目前中央政府對房地産市場已經高度重視並開始著手長期的制度準備，從正在落實的大規模保障性房的制度建設，到正在醞釀的房地産稅收制度的安排。比如，現在提出來今年要建580萬套保障房，如果真正落實，整個住宅供給量就會大大增加。再比如稅收制度，過去普遍存在陰陽合同，所得稅都是按照交易額1%來徵收，這些政策如果改過來，從需求方面對市場供求關係的影響也會非常巨大。

　　從這個角度看，今年的調控跟往年不同之處，就是在於它開始考慮一個長期的制度性安排，這樣就能避免調控的短期化和週期性反復，保證樓市在城市化過程中長期穩定。

　　本報記者 潘宇淩