樓市高壓三個月倔強牛頭已低下 “拐點”已顯現

　　自4月15日國務院頒布“二、三套房貸新政”嚴厲打擊樓市投資和投機以來，房地産調控已持續整整三個月。受此影響，恐慌性購房潮消退，成交量陷入低迷，而房價也出現回落跡象。

　　“部分城市房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，地王爭奪也迅速降溫，房地産調控的初步目的已經達到。” 全國工商聯房地産商會會長聶梅生指出。

　　不過，房價下行是以成交量迅速萎縮為代價的。業內人士認為，今後，房地産調控在遏制非自住性需求的同時，應逐步擴大商品房有效供給，提振新房開工率，推動銷售量企穩回升，防止房地産行業景氣度下滑給上下游産業造成負面影響。

　　房價“拐點”顯現

　　國家統計局最新發佈的上半年全國房地産市場運行情況顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點。自4月份出現本輪房價同比增幅高點之後，這已是連續第二個月出現回落。

　　值得注意的是，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環比首次由漲轉降。

　　數據顯示，70個城市中，6月房價環比下降的城市達29個，佔比超過四成。包括北京、上海、海口等此前房價瘋漲的城市，房價都出現了不同程度的下跌。其中，降幅最大的是浙江金華，環比下降2.4%；而上海和海口的降幅並列第二，均達到1.4%。

　　楊紅旭認為，6月份全國房價環比由漲轉降的出現，標誌著房價在統計上已經出現“拐點”。

　　5月以來，綠地、萬科、保利、恒大等一線房企先後採取降價、贈送面積等優惠措施促進銷售。開發商降價也表明，房價趨勢性下跌已不可避免。

　　國務院發展研究中心巴曙松認為，隨著宏觀調控的深入，投資投機性需求正在加速離場，而今年將有5.6億平方米的新增住宅供給量，因此，下半年一線城市房價下跌幾成定局，而且全國範圍內的房價也將面臨下調壓力。

　　成交量下滑企穩

　　今年3月，全國商品房銷售面積達8206萬平方米；而調控政策出臺後，商品房銷量迅速下滑，5月份降至6800萬平方米，環比下滑近兩成；京滬等一線城市商品房銷量降幅超過50%。不過，進入6月，部分觀望者入市，商品房銷售有所回升。

　　數據顯示，1-6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，同比增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點，其中商品住宅銷售面積增長12.7%。

　　長江證券認為，6月份各城市的商品房成交量已經出現穩定跡象。長江證券預計，7月份成交量將保持6月份的狀態，只要政策調控不放鬆，那麼成交底部將是L形狀。

　　上半年，房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，房屋竣工面積增速超過銷售面積增速。但竣銷比仍在下行，顯示目前供求關係仍比較緊張。

　　景氣度持續回落

　　調控政策出臺以來，國房景氣指數已連續三個月回落。數據顯示，6月份全國房地産景氣指數為105.06，比5月份回落0.01點，不過房地産景氣度依然連續11個月運行于100點以上的景氣區間。

　　值得注意的是，6月份，房地産開發投資與新房開工面積增幅也出現回落。數據顯示，上半年，全國房地産開發投資19747億元，同比增長38.1％，漲幅較1至5月縮小。

　　上半年，全國房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%，今年以來的新開工面積一直居高不下，這一方面是地産商補庫存的需要，另一方面也部分反映了政府打擊囤地促開工的效果。

　　長江證券認為，如果下半年調控政策不放鬆，成交量將不會有大幅度的提高，這樣下半年的新開工面積也會受到影響，從絕對數來説相比上半年應該有所下降。未來幾個月，新開工面積和開發投資金額同比增速均會逐漸下降，預計全年新開工面積在13.5億平米左右，同比增長17%，房地産投資增速將會在15%左右。