專家爭議地産調控是否退出 制度缺位不可持續

　　2010年的樓市註定是不平靜的。

　　7月2日-4日，由21世紀經濟報道主辦的“博鰲21世紀房地産論壇”第10屆年會上，調控以後的樓市趨勢，成為激烈爭論的話題。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生説，遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的，同比房價增幅下降，環比房價下降，開發商資金充裕度下降，調控的初步目標已經達到。

　　華遠地産董事長任志強建議開發商儘早降價，否則政府能出臺更加嚴厲的打壓政策。上海復地董事長范偉也表示，“房企要有銷售，必須隨行就市，以消費者接受的價格賣房子”。在目前的市場環境下，有大公司&&降價是好事。

　　北京師範大學研究中心主任鐘偉表示，從資金面情況來看，開發商撐到第三季度沒問題，但按照現在的銷售狀況，到了四季度他們就得想想辦法。“如果成交量跟不上，預計國慶前後房價會出現鬆動，到明年年初房價會出現明顯的下滑”。

　　“萬科目前已經在把新産品低價入市”，萬科執行副總裁肖莉在接受記者採訪時，只是表示，萬科在以一個合理的價格銷售産品。

　　首創集團總經理劉曉光也表示，核心城市的核心區域樓市價格沒有下降的空間，但核心城市的邊緣區域有20%左右的下降空間。國金證券首席經濟學家金岩石則判斷，未來兩三個月房價將整體下跌約5%，少數樓盤和區域下跌20%-30%。

　　但表象的後面，人們還在追問樓市背後的經濟和制度設計問題。

　　經濟不可能二次探底

　　遏制部分城市房價過快上漲的第一步目標雖已實現，但聶梅生在博鰲論壇上提出了另一種正在呈現的擔憂。樓市新政調控後，銷售額下降了60%，考慮到房地産長期以來特殊的經濟地位，一些負面效應或將産生。

　　聶梅生表示，“房地産調控是雙刃劍”，目前在外部環境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂觀，調整結構和經濟轉型對我國經濟來説需要時間和資本，“房地産業不能大漲大落，否則實體經濟又會形成另外一個青黃不接”。

　　劉曉光也坦承，如果這樣下去，今年因房地産調控所損失的GDP可能會有2個點左右，如果加上其對上下游影響的帶動性，這個數字或將達到4個點。

　　宏觀調控、樓市低迷對經濟的傳導作用會否讓通脹預期加大、“經濟二次探底”？

　　“下半年經濟會適當放緩，但是不會存在二次探底的問題，一季度GDP是11.9%，二季度如果達到10%左右，上半年的經濟增長就會達到11%，下半年平均只要達到8%，經濟增長還是在9.5%左右。”中國人民銀行研究局局長張健華表示。

　　財政部財政科學研究所所長賈康也對宏觀經濟形勢表示相對樂觀，稱“我們現在並沒有進入後危機時代”。賈康認為，對於通貨膨脹，目前仍然處於管理通脹預期政策時間段上，並不等於現實通脹壓力。

　　張健華指出，通貨膨脹的預期是存在的，原因在於目前的CPI明顯超過了一年期存款利率。但目前普遍認為中國今年的通貨膨脹不會有特別大的問題。

　　經濟學家、北京科技大學教授趙曉則認為，中國經濟今年一個季度比一個季度低，所謂的通貨膨脹的問題是根本不存在的，如果説通貨膨脹是老虎的話，政府就是武松，而且政府是養老虎的，政府扮演武松的角色，“通貨膨脹不是問題，中國經濟嚴重的問題是接下來是否會面臨中期低速的增長，從現在來看，態勢和可能性是非常大的。”

　　退出還是繼續？

　　經濟乍暖還寒時候，樓市調控最難將息。樓市調控兩月有餘，在量跌價滯的當口，逐漸顯現的國內外經濟陰晴不定狀況，使得有人開始大膽猜測：號稱“史上最嚴”的樓市調控或將鳴金收兵。

　　住建部政策研究中心相關負責人日前曾表示，中央已對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備，調控政策不會半途而廢。

　　7月4日，國土資源部總規劃師胡存智表示，國土資源部將嚴格規範土地出讓制度，對於已出讓的土地，土地出讓價不低於當地基準地價70%，保證金不低於出讓最低價30%。而今年3月國土部僅規定“競買保證金不得低於出讓最低價的20%”。

　　金岩石就此指出，第三、第四季度GDP增幅可能跌破8%的政策底線。一旦發生，政府的調控政策必然轉向，這也意味著本輪房地産調控政策行將結束。“最佳買房時機大約在12月。”

　　“政策最遲會在明年退出，房價只是暫時下跌，未來由於供給的斷層，房價很可能出現反彈。”路勁地産董事局主席單偉豹認為這一次的宏觀調控仍然不會成功。

　　但也有不同意見者認為，實際上，這一輪的宏觀調控或只是一個開始。

　　趙曉表示，目前樓價和成交量雙下降，是因為樓價還沒有跌到大家的心理價位。他指出，下半年，“政府政策有可能放鬆，但是退出可能很小，這次調控最大不一樣是老百姓不答應房價再上漲”。過去十年中國樓市經歷了九次調控，“如果到現在第十次調控還是失敗，倒下的將會是政府部門的公信力”，這次的調控只能往前推，房産調控只是個開始。

　　“今年一季度GDP增長達到11.7%，許多人變得非常自信和傲慢，他們覺得中國經濟的發展已不再需要房地産與汽車，儘管今年GDP增長的走勢很可能是前高後低，但考慮到政府目前正希望為經濟降溫，政策放鬆的可能性很小，頂多就是貨幣政策的微調。”鐘偉表示。

　　制度改革不得不行

　　調控解決不了房地産的根本問題。歷次調控被人詬病，就在於未能觸及與房地産相關的一係土地、稅收、財政和分配製度。如果制度仍然缺位，調控就不可能成功。

　　陽光100董事長易小迪認為，土地問題不解決，根本性的供求問題是無法解決的。房地産市場化進程在本次調控過程中是倒退的，採取計劃經濟的手段不允許購買房屋，或者將房價下調才會發預售證，這樣的房價不真實。“如果要想改變這種局面，實質上是改變土地出讓金和土地收益的問題，政府可以收到土地出讓金，而不應該得到土地開發的全部收益，應該交給市場，從而使土地供應的鏈條完整。”

　　中坤集團董事長黃怒波表示，從調控的方式與市場效果來看，調控過後，房價還可能出現報復性價格上漲的問題，因為完全的行政調控並沒有解決供需問題。

　　聶梅生認為，房産稅改革已是大勢所趨，應該在房屋持有環節徵稅，關鍵是要厘清土地出讓金與房産稅的關係。據了解，去年土地和房地産的稅收對中國稅收的貢獻率超過了35%。而任志強就此表示，“房産稅如果只是增加了老百姓的負擔，那這個改革一定是失敗的。”例如，二套房交易的稅費，本來是為了打壓二手房房價，“結果房價並沒降下去”。如果土地出讓金、使用費、各環節的稅都取消，那才可以徵收房産稅。“亂加稅是不允許的。”

　　也許正如聶梅生所説，房地産當前的問題不是房價高和低的問題，也不是可以壓的問題，而是深層次的改革問題，例如土地政策、房産稅、農村小産權等等問題，“這不是經濟層面的問題，也不是通過一次的調控，通過政府的行政干預就可以解決問題。”