樓市調控二輪信號頻發 土地出讓金恐將提至30%

　　“目前房地産市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右，房地産市場可能會面臨全面調整。”國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會時如是説。

　　徐紹史的這一表態，被外界解讀為進一步確認政府第二波樓市調控即將開始的信號。樓市的全面調整，意味著市場真正的價量齊跌。

　　中國指數研究院7月2日發佈報告稱，受4月新一輪房地産調控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎上，北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處於低位。樓市調整進入膠著僵局。

　　調控決心不變

　　國土部與住建部近日分別密集召開會議，圍繞房地産市場調控推出多項措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局，引領樓市第二波調控。

　　徐紹史在6月28日召開的第17次部長辦公會上強調，各級國土資源部門堅決貫徹黨中央、國務院的決策部署，按照調控要求加大房地産用地供應，有力有序推進房地産用地管理和調控各項工作。

　　在7月4日的會議上，徐紹史再次強調，房地産用地管理調控是國土資源部門當前及今後一個時期的一項重要任務。要進一步堅定全系統主動參與房地産用地調控的決心，及時調整完善以保障性住房用地為主的房地産用地供應計劃。

　　此外，住房和城鄉建設部6月24日也在青島召開現場工作會，全國40個重點城市政府分管住房城鄉建設工作的負責人悉數到場。會議部署房地産調控工作，要求加快個人住房信息系統建設，力推二套房信息聯網，為貫徹落實二套房貸政策做準備。

　　而國務院有關負責人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會議上要求，“新國十條”調控已經取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。

　　中國房地産學會副會長陳國強分析説，面對目前房地産市場的膠著狀態以及坊間關於“調控趨松”的傳言，上述會議內容可看作官方表態，中央政府調控樓市的決心不變，土地政策調控市場的策略仍在持續。

　　醞釀再提出讓金

　　而對於政府即將開啟第二輪樓市調控的猜測始於日前媒體報道。報道稱，國土資源部總規劃師胡存智在2010房地産夏季峰會上指出，國土資源部將嚴格規範土地出讓制度，對於已出讓的土地，土地出讓價不低於當地基準地價70%，保證金不低於出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關於加強房地産用地供應和監管有關問題的通知》（“19號文”）中規定“競買保證金不得低於出讓最低價的20%”的規定僅僅相隔3個月。

　　對於此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制目前市場上開發商的“囤地”、“炒地”行為。

　　通過提高土地出讓金門檻，嚴格監管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發商的非理性行為、調控過快上漲的房價。

　　“政策已從調控需求到收緊開發商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發商的資金鏈壓力。”多位地産專家認為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場將作進一步調控。

　　對此，天河某樓盤營銷總監認為，“開發商的資金壓力將增大，尤其是現在樓市不好賣的時候。只有通過加大降價促銷的手段才能回籠資金，以維持後續的開發和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標準的提高，可能會加速樓價下滑的速度。”

　　三季度或量價齊跌

　　據博覽財經資訊的研究預測，七八月份，房地産市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數據方面將進入“量價齊跌”的狀況。

　　不過，從跌幅上看，博覽研究員認為，三季度將出現“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續下跌：7月份，打折優惠繼續蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩定在高位；而經過7月的發酵之後，供需逆轉與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。

　　博覽研究員分析説，由於今年上半年宏觀經濟的表現總體良好，三季度宏觀經濟預計將延續向好，有宏觀經濟形勢為房價托底，決定了開發商在降價問題上必然是“且戰且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴重，四季度則是大量新房上市的高峰。

　　此外，從市場表現來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數，説明多數開發商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規律，“量跌”到“價跌”的滯後期至少3個月；在價格聯動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1－2個月。

　　但博覽研究員預測説，延續三季度“鈍刀割肉式”的降價之後，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經過三季度的煎熬，大部分開發商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。