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開發商自曝業內潛規則 5年200萬炒成兩個億

發佈時間:2010年07月02日 06:31 | 進入復興論壇 | 來源:中國青年報

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  5年前,花費約200萬元買地;5年後,蓋了商品房出售,獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價,而背後卻是一個一個的房奴。

  劉生(化名),一位來自南方某城市的房地産商人,涉足房地産行業已有20多年。正是他,上述項目的開發商,日前向中國青年報記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事,還有房地産業內鮮為人知的潛規則。

  他解釋自己這麼做的原因時説:“‘出來混總是要還的’,我們開發商利用歷史的機遇賺了不少錢,是該轉型為民眾做點事了。”

  房地産的暴利從哪兒來

  中國青年報:今年年初,任志強公開宣稱房地産開發拿地成本高,資金週轉時間長,並非暴利行業,您覺得房地産到底是不是暴利行業?

  劉生:房地産是暴利行業,這一點無可置疑。

  任志強只是講了事實的一部分,沒有講全面。建房成本是由三部分構成:一部分是土地成本,所以任志強説現在土地價格很高,房子要賣很貴;第二部分是人工費,主要指工人工資,是彈性部分;還有一部分就是鋼筋水泥,這一部分是隨市場水漲船高,隨著市場環境調整而調整的。比如説,上個月賣1000元一噸的鋼筋,這個月賣1100元,但這個成本是可控的。

  有個調查,開發商買地和蓋房子的有形成本大概佔總成本的1/3,包括拿土地,建築材料,人工費用等。還有1/3是渠道費用,指國家徵稅及申報費用等合理開支,而且還包括了行賄資金等隱性成本。最後1/3就是開發商的利潤。而實際上,如果運作得好的話,利潤遠不止這麼多。

  中國青年報:怎麼運作的呢?

  劉生:“用土生金”。

  2004年我與某公司合作,註冊成立一個新的房地産公司,一起開發某房産項目。這塊土地是政府拆遷安置用地,按照政府有關文件,按建築面積收取市場地價的10%。後來我們拿地總共花了約200萬元。這個開發項目土地主要由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已經在一期工程中完成,共21棟農民房,總計9500平方米的建築面積,實際容積率3.3,而全部工程竣工後的實際容積率是4.0。

  中國青年報:你們利用擅自提高容積率來增加利潤,有關部門不會追究嗎?

  劉生:一般不會。有時就是利用規劃的空子,比如項目中A村的土地,總共7539.5平方米的土地只有2709平方米是開發用地。其餘4830.5平方米的土地面積已由政府為農民興建了住房,實際建築面積也只有4000平方米左右,容積率在0.82左右。而事實上,當初的規劃容積率是1.6,這樣開發商又多出了0.78的容積率開發空間。

  中國青年報:除了提高容積率,還有什麼渠道增加盈利?

  劉生:當然還有。

  我再告訴你兩個開發商的生財之道。比如我們這個房産項目總建築面積4萬多平方米,其中,住宅面積3.4萬平方米,商業面積3000多平方米。第一個生財之道是,這3000多平方米商業面積合同上沒有説明,是開發商的紅利,至少價值1億元。

  另外一個就是,總建築面積減去商業面積、按合同規定歸還農民的1萬平方米及給農民興建的4000平方米住房後,開發商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現在均價12000元/平方米來算,一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元,因而建築商總成本在1億元左右。最後再減去建築商利潤和其他費用1億左右,開發此項樓盤,開發商總共可以獲益兩億元,另外還有一個價值1億的商業面積用地。

  從這個過程中你就可以看出,開發商是怎麼把200萬元變成兩億元的。

  制度給了房地産商特權

  中國青年報:為什麼開發商會有這麼多空子可鑽呢?

  劉生:這是因為我國目前房地産制度缺位。我國是公有制國家,土地歸全民所有。土地在沒有開發之前都是一樣的,沒有經濟價值。但土地一旦蓋了房子,就有了很大收益。

  房地産開發是一個系統工程,其中土地是首要的。我國法律對土地開發有特別的規定,很多人即便是擁有土地但也不可以開發。國有土地要發展,負責具體操作的是房地産商。集體土地要發展,也要通過房地産商。這些規定導致房地産商“專業”了起來,其他人即使是擁有土地但也不可以開發。

  中國青年報:你認為我國現在的土地出讓和開發制度有缺陷?

  劉生:制度給了房地産商特權,另一方面制度又衍生了私權。

  我們知道,所有的政策本身都有滯後性,但做出政策時的動機卻是具體的部門或個人,這樣專業的房地産商便有了目標及利益輸送的目標。政策的缺位或錯誤更加讓房地産商如魚得水。比如一些地方一會兒推出“購房入戶”,一會兒又取消,政策變化背後無不有房地産商的身影。

  中國青年報:有人説房地産是高投入、高風險、高回報。

  劉生:錯了,開發商開發房産幾乎是零投入。在房屋預售制度下,開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金,房産開發商蓋房子是不要錢的,“空手套白狼”。

  在房屋預售的時候,開發商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈餘。拉水泥、買鋼材、付工資全由建築商包乾。開發商等房子售出賺到鉅額利潤後才給建築商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業模式,具體來講,就是拿你業主的錢來做我的開發資金,加上建築商墊資蓋房,既是現實,又是合法的狀態。銀行還會大力支持,因為銀行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高,而且是先還利息後還本金的。