廣東東莞三舊改造土地純收益最高六成給村集體

南方日報訊(記者/姜岩)把舊城鎮、舊村莊、舊廠房這些城市“瘡疤”變成亮點，化腐朽為神奇，簡稱為“三舊”改造。

　　09年12月18日，市委、市政府召開全市“三舊”改造動員大會，會議發佈《東莞市“三舊”改造實施細則(試行)》(以下簡稱“細則”)和《東莞市“三舊”改造實施細則操作指南》，明確了多項推動“三舊”改造新措施和優惠政策。

　　細則要求，鎮街要將土地出讓純收益按不高於60%、不低於30%的比例返還給村集體。

　　市委書記劉志庚在動員大會上説，市、鎮兩級政府不能想著從“三舊”改造中賺錢獲利，而要把為群眾打造宜商宜居的良好環境作為“三舊”改造的重要目的，把群眾滿意作為衡量“三舊”改造工作的重要標準。

　　按照政府的“讓利”政策，東莞“三舊”改造結合國家和省的支持政策，將給予被改造方、用地單位在市屬稅費減免、出讓收益分配上多項優惠。

　　劉志庚説，該政策含金量高，操作性強。下一階段，至少選擇一個成片拆遷改造項目和一個單宗改造項目作為示範和樣板。

　　市國土資源局相關負責人表示，拆遷補償安置和社會資金的引進，是“三舊”改造的難點，而此次實施細則的最大亮點則是通過市政兩級政府直接“讓利”:市級讓利給鎮街，鎮街則部分讓利給被改造方和社會資金參與者，提高社會資金參與積極性和解決拆遷難題。

　　■優惠政策關鍵詞

　　○分享土地出讓收益

　　讓農民共享土地出讓收益，是細則的亮點。

　　按照細則，徵收農村集體建設用地進行經營性開發的，土地出讓收益可以返還給村。鎮街要將土地出讓純收益按不高於60%、不低於30%的比例返還給村集體，用於保證被徵地農民原有生活水平補貼支出，補助被徵地農民社保支出以及農村集體設施建設支出等。這意味著被徵地農民除拆遷補償外，還可獲得土地出讓分成。

　　此外，“三舊”改造中，需要搬遷的國有企業用地，鎮街可從土地出讓純收益中按不高於60%、不低於30%的比例返還給企業，專項用於支持企業發展。

　　○稅費減免

　　用地行為發生在1987年1月1日之後、2007年6月30日之前的，免繳納新增建設用地有償使用費、耕地佔用稅和耕地開墾費。

　　在“三舊”成片拆遷改造過程中，需繳納耕地佔用稅、契稅、徵地管理費等13項土地稅費，經營性用地需繳納360元/平方米。除應繳省的費用外，市一級可得約230元/平方米，鎮一級可得約40元/平方米。細則規定，市一級稅費230元/平方米全額返還給鎮街，平均每畝鎮街可增加收益15萬元。

　　○土地出讓金返還

　　採用政府主導或引入社會資金參與的“三舊”成片拆遷改造項目，土地出讓金扣除按規定提計的農業土地開發資金(15元/平方米)後，餘額全部歸鎮街。

　　採用集體經濟組織將其所有的集體建設用地改變為國有建設用地後，自行改造的“三舊”成片拆遷項目，土地出讓金扣除按規定計提的農業土地開發資金後，餘額歸村(社區)。

　　對於集體經濟組織將其所有的集體建設用地改變為國有建設用地後，與有關單位合作開發建設的“三舊”成片拆遷改造項目，土地出讓金扣除規定計提的農業土地開發資金後，市、鎮、村按2:4:4的比例分成。

　　■語錄

　　“三舊”改造必須充分尊重群眾的意願，切實維護群眾的權益，特別是拆遷補償安置，是“三舊”改造過程中與群眾最息息相關、最容易引發不穩定因素的環節。對此，用地單位應該按照有關法律、法規，按照尊重歷史、利於改造的原則，對拆遷人給予補償安置。在堅持陽光拆遷、依法拆遷、制度拆遷和文明拆遷的同時，還要剎住“三舊”改造期間搶搭搶建之風。對少數無理取鬧、漫天要價、阻礙拆遷進程的，要反復、認真細緻地做工作，盡可能化解矛盾，保證改造順利進行。

　　拆遷要注重扶助弱勢、充分考慮被拆遷戶尤其是困難戶的利益，盡可能幫助他們解決實際困難。

　　“三舊”改造要堅決杜絕改造的盲目性和隨意性，避免越改越亂；編制“三舊”改造規劃，要充分考慮城鄉功能再造、産業轉型升級、城市空間佈局優化、環境資源保護等綜合因素。

　　“三舊”改造並不是全部都要改，要尊重歷史人文傳承因素，有歷史人文的該保留的還是要保留。

　　———劉志庚

　　■新聞背景

　　單位土地GDP，東莞不夠高

　　新加坡每平方公里的GDP是14.5億元，深圳是4億元。東莞呢?

　　東莞只有1.5億元。

　　在18日上午召開的全市“三舊”改造動員大會上，市委書記劉志庚列舉了這幾個數字後説，東莞差距相當明顯。

　　他説:“通過‘三舊’改造向存量要增量、向效率要空間勢在必行。要通過改造，打造一批有代表性的‘城市名片’，推進産業結構調整和優化升級，不斷改善農業生産條件和農民生活環境。”

　　目前，東莞的土地開發強度已超過40%。會議認為，東莞土地開發粗放，低效用地突出，資源瓶頸制約越發明顯。

　　明年是全市“三舊”改造的關鍵年，計劃至明年底改造完成3萬畝。

　　副市長梁國英在會上説，“三舊”改造工作必須立即上馬，各鎮街必須在2010年底前完成編制工作。在實施拆建時要通過深入動員平穩拆遷，拆前要先做好群眾的生活安置，不搞野蠻拆遷，建設過程中要加強資金監管，嚴保建築質量，防止成為爛尾樓或劣質建築。譚志紅

　　■政策要點

　　“三舊”定義

　　“三舊”，即舊城鎮，舊村莊，舊廠房。

　　舊城鎮主要指因城市規劃建設需要進行城中村改造的用地。舊村莊主要指佈局分散、不具歷史保留價值、公共服務設置配套不完善的舊村莊或舊集體物業用地。舊廠房主要指佈局分散、土地利用效率低下、不符合消防和環保要求的工業用地。

　　改造類型

　　“三舊”改造分為成片拆遷改造(75畝以上)和單宗項目改造兩類。

　　成片拆遷改造分為政府主導改造、社會資金參與改造、集體經濟組織自行改造、原土地使用權人自行改造等四種方式進行，單宗項目改造也分為四個方式，分別是已批建設用地改為經營性用途、單宗項目拆建改造、轉型企業明晰土地權屬、超佔土地完善手續等。

　　工作原則

　　根據會議公佈的《東莞市“三舊”改造實施細則》，“三舊”改造的基本原則是規劃先行，成片改造，並兼顧單宗項目改造。

　　成片改造的面積必須在75畝(5萬平方米)以上。在2007年6月30日之前，土地利用現狀圖或衛星影像圖上顯示為已有上蓋建築物的建設用地，可被納入“三舊”改造的範圍。存在不符合土地利用總體規劃、市域生態控制線規劃、城鎮總體規劃、不符合産業發展政策和行業發展規劃、權屬有爭議等情況的，不在“三舊”改造之列。

　　階段目標

　　根據規劃，全市“三舊”改造近期目標是到明年底改造3萬畝，中期目標是到2015年完成改造10萬-15萬畝，遠期目標是到2020年完成改造30萬畝。

　　為保障明年完成3萬畝的改造任務，市政府將按照每個鎮街現有建設用地總規模的2%給各鎮街下達“三舊”改造任務，預計最多2000畝，最少200畝。