業內稱調控樓市亟待進一步激活“存量房市場”

　　一邊是大量有住房需求的人買不起房，一邊則是大量投資投機者持有多套房、任其空置——住宅市場這種不正常現象，成為困擾樓市健康發展的癥結之一。

　　眼下有觀點認為，“30年後，會面臨房子過多的問題”，此類“奇談”卻引起熱烈反響。從另一個角度看，“房子是不是過多”指的是存量房問題。記者採訪發現，部分城市存量房市場潛力巨大，一些城市二手房交易量近年來已接近或超過一手房；而與此同時，大量已售住宅遭遇空置。業內人士提出，樓市調控要強化“調存量”，通過提高持有成本、“精確”打擊投機、優化租房環境以及由政府收購房源用作保障房儲備等多種手段，激活存量房市場。

　　房屋市場的“結構性過剩”

　　有觀點認為，現在一些人擁有兩套或兩套以上的房子，但再過30年就不需要這麼多房子了，因為現在的獨生子女，其父母已經為他們買好房子，等他們長大了就不需要買房子，到時候，“房子就會是一個問題”。

　　除去“獨生子女因素”，部分人群“房子過剩”的現象的確存在。比如，記者日前在青島市區環海的東海路上看到，路旁遍佈各類高層住宅和低密度別墅。但奇怪的是，不少住宅看起來雖然至少兩三年以上的房齡，但均是門窗緊閉，陽臺是毛坯模樣，空調機位也空著。晚上，小區內一片黑燈瞎火。顯然，不少房屋長期無人居住。一問仲介，卻得知它們早已售出。

　　長年研究上海樓市的中國指數研究院副院長陳晟説，住宅空置的現象在上海或多或少都存在，尤其是在高檔住宅領域更為突出。他説，他身邊有兩三套房子的人已很普遍，有些投機者甚至擁有幾十套乃至上百套房源，房源全部交給仲介打理，有些房屋自己看都沒看到過。

　　在杭州，位於朝暉路上的“深藍廣場”、文二路上的“楓華府第”，都是前兩年竣工的知名高檔樓盤。儘管地處市區中心，交通便利，環境優美，但是不少房子交付以來一直處於閒置狀態。杭州城北供電局的一位電力班長説，電力工人每兩個月抄一次電表，這些小區中有約20%的房屋用電量都是“零”，應該是從來沒人住過。另據介紹，位於杭州市武林商圈的“白馬公寓”，也有10%-20%的“零用電量”住戶。

　　杭州市民李昌華説：“有房的人不住，想住的人卻沒房，大量住宅成了投資者的工具，卻離本應有的居住功能越來越遠，這種現象很不正常。”

　　“存量房”市場潛力有多大？

　　“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潛力之大從幾個一線城市的二手房交易量中可見一斑。中原地産研究中心提供的數據顯示，2009年，上海一手住宅的成交面積是2658萬平方米，二手住宅成交量是2583萬平方米，後者為前者的97%。北京、廣州、深圳2009年一手住宅成交量分別為1790萬、944萬、661萬平方米，而二手住宅成交量分別為1853萬、1154萬和1375萬平方米，三大城市二手房市場均已超過一手房。數據還顯示，今年一季度，深圳二手住房成交面積為202.12萬平方米，是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。

　　調控政策對以“散貨”方式交易的存量房市場往往能起到“立竿見影”的效果。比如，在一些打擊投機、增加供應政策的作用下，上海“網上房地産”數據顯示，5月28日上海二手住宅掛牌量為114495套，一週以後增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供應卻增減不定，5月的新房供應還少於4月。

　　長期研究樓市的九三學社上海市委副主委黃鳴還指出，開發商經常渲染的“房荒”是對新增房源供求形勢的過度渲染，一個成熟的房地産市場是不可能出現“無房可賣”的情況的，因為其存量房的成交量完全可以佔據主導，關鍵是如何“激活”。一直以來，我國的住房市場結構過度倚重一手房市場，二手房市場培育相對滯後，此種局面應引起重視並逐漸調整。

　　專家認為，近年來我國的房地産市場調控多著力於直接供應，即通過增加土地供應、督促閒置地塊開工、處置捂盤惜售等手段，加大新建房源的供給。但隨著一些城市住宅用地資源的日益稀缺，一手房市場調控的空間已越來越小。此外，現實也多次證明，在投資投機性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情況下，新增再多房源都可能被投資客買入囊中成為獲利“錦上之花”，而難以成為自住者的“雪中之炭”。一些開發商和利益機構則會不斷藉故“喊渴”，一味呼籲增加土地供應，為炒房者不斷提供“投資工具”。

　　樓市調控需進一步“調存量”

　　業內人士認為，調控樓市亟待把大量投機者、囤房者“趕”出市場，把存量房“逼”入市場，或出售或出租，發揮其真正的居住功能。

　　黃鳴建議，“逼存量”的關鍵是要增加房屋的持有成本，壓縮投資投機者的贏利空間。不過，這其中需要注意一個問題：當存量房“換手”後，“接棒者”依然可能是投資投機者。因而專家建議，稅收政策和信貸政策應“組合出擊”，加快研究出臺實施房地産稅收政策，同時對多套房實行長期的信貸從緊政策，同時對首套房貸適當放鬆以避免“殃及無辜”。

　　陳晟還提出，各地有一些存量房房齡超過10年，銀行信貸對此類房源交易一般不提供支持，自主交易存在困難。地方政府可以通過住房保障機構對此進行收儲，進行簡單改造後用作保障性住房房源儲備。

　　業內人士還建議，進一步規範和整頓二手房市場環境，對經紀公司代理行為和履行職責問題制定明確標準，並加強監督與違規懲處力度；此外，還應完善住房出租的管理制度，完善住房租賃體系；還可以考慮對普通出租住宅予以一定程度免稅，節省交易成本，增強出租意願。 (新華社上海6月16日電 記者 葉鋒 胡作華)