昨天上午，我市舉行商品房買賣合同行政指導會，就前期審查合同中發現的十大類“霸王條款”予以説明，要求全市房産商在制定商品房買賣合同時主動刪除不合理條款，自覺維護消費者權益。

　　據了解，今年上半年，我市共審查了99份購房合同，堵住了霸王條款350余條，平均每份合同3~4條。工商部門提醒，2009年後買房的業主如發現合同中存在以下霸王條款，可到工商或房産部門投訴維權。

　　霸 佔

　　逾期簽約房産商拒退定金

　　自2009年以來，我市對房産合同實行強製備案管理，所有商品房買賣合同在上市前必須通過工商部門審查，否則房産部門不予辦理相關手續，從而在源頭上堵住商品房買賣合同中的“霸王條款”。今年以來，工商部門在審查中發現，有房産合同在雙方違約責任上嚴重不對等。

　　例如，有合同規定若買受人支付定金之日起5個工作日內未能按時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則出賣人有權單方面解除本商品房認購或訂購合同，買受人所付定金不予退還。工商部門指出，此條款僅對買房人進行約束，未對開發商進行限制，雙方權利義務不對等。同樣是逾期，買賣雙方承擔違約金卻相差5倍。如，買受人逾期繳款每天支付總房款的萬分之五違約金，開發商逾期交房每天支付總房款的萬分之一違約金。

　　免 責

　　交房不達標無違約責任

　　不少問題條款中，開發商千方百計免除自身責任。如，小區內所設的基礎設施與公共配套建築等設施的位置，除合同特別約定之外，買受人對其設置、增減、移位等表示充分理解，出賣人不構成違約。工商部門指出，基礎設施變動若影響到商品房質量或者使用功能，消費者應當享有相應的救濟或賠償渠道，開發商應承擔違約責任。

　　在商品房交接問題上，有合同規定商品房的裝飾、設備達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人繼續完善或協商處理，此條款免除了開發商履約不完全的違約責任。

　　侵 權

　　房屋外墻使用權歸開發商

　　消費者買房後，房屋表面使用權理應歸房主所有。然而，就有開發商規定商品房所在樓宇的屋面使用權、外墻面使用權歸出賣人所有，違反了《物權法》：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權”的規定。

　　在房屋交付使用時，通常出現實際面積和合同面積不一致的情況。有合同強制規定，面積誤差比絕對值超過3%的，買受人不得退房。此條款不符合《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定，排除了消費者在面積誤差比絕對值超過3%時的賠償請求權或解除合同的權利。

　　忽 悠

　　對廣告虛假宣傳不負責

　　虛假宣傳，誤導消費。然而，開發商卻對廣告等虛假宣傳不願承擔責任。如，開發商約定在合同簽訂之前對本房屋通過文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力。雙方的權利義務，以合同之明確約定的內容為準。

　　此外，在産權登記期限上，開發商合同規定在商品房交付使用後90、180、360日內辦理。而《商品房銷售管理辦法》規定産權登記備案期限為60日。