楊鈺婷

　　案情

　　謝某因購買市區西河路某住宅向A銀行潮州分行申請個人住房借款，雙方並於2001年7月19日簽訂借款合同，期限自2001年7月19日至2016年7月19日，按月換本付息；B房産公司為該筆借款提供連帶責任保證。合同簽訂後，A銀行將該筆貸款劃入B房産公司的賬戶，三方同時向潮州市房地産管理局辦理房産抵押備案登記。爾後，謝某將購房合同退還B房産公司，B公司亦將首期房款退還謝某，但雙方並未到房管部門辦理房産抵押的登出手續。以後每月實際由B房産公司付還A銀行貸款本息，但B公司僅付還至2009年10月的本息。期間，B房産公司將該房産賣給黃某，並簽訂《房地産認購合同書》。合同簽訂後，黃某分兩期將購房款全部付清給B公司，並使用至今。經查明，該住宅區並未辦妥改變土地用途的相關手續，潮州市城鄉規劃局至今尚未對該住宅區核發《建設工程規劃許可證》。現A銀行起訴請求：1、提前解除借款合同並要求謝某付還剩餘貸款本息；2、對該房産享有優先受償權；3、B房産公司對謝某的上述債務承擔連帶清償責任。

　　湘橋區人民法院一審認為：謝某向B公司購買涉案房産並向A銀行辦理住房按揭貸款手續及向房管部門辦理抵押備案登記事實清楚。爾後謝某與B公司解除購房合同沒有通知A銀行，責任在謝某及B公司。因此，謝某係本案的借款人，B公司應對謝某的債務承擔連帶責任。但由於謝某並未實際取得涉案房産的所有權，謝某並非該房産的所有人，故其與A銀行之間的抵押關係不成立。因此，A銀行對涉案房産不享有優先受償權。遂判決：1、解除A銀行與謝某及B房産公司簽訂的《個人住房借款合同》；2、謝某應付還尚欠A銀行的貸款本息；3、B房産公司對謝某的債務承擔連帶清償責任；4、A銀行對涉案房産部享有優先受償權。一審判決後，A銀行提起上訴，潮州市中級人民法院審理後維持原判。

　　法官評析

　　本案爭議的焦點在於：A銀行與謝某的抵押關係是否成立，A銀行對涉案房産是否享有優先受償權。根據《中國人民共和國民法通則》第七十一條規定：“財産所有權是指所有人依法對自己的財産享有佔有、使用、收益和處分的權利”；《中華人民共和國擔保法》第三十四條規定：“下列財産可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物”。

　　本案中，謝某將購房合同退還B房産公司，B公司亦將首期房款退還謝某，因此，謝某並未實際取得涉案房産的所有權，謝某對該房産即無處分權，故A銀行與謝某之間的抵押關係不成立，A銀行對涉案房産不享有優先受償權。雖然A銀行與謝某之間的抵押關係不成立，但他們之間的借款合同關係仍依法有效的，故謝某應付還尚欠A銀行的貸款本息，B房産公司作為擔保人，應對謝某的債務承擔連帶清償責任。

　　本案中涉及另一個問題，因該住宅區未辦妥改變土地用途的相關手續，潮州市城鄉規劃局尚未對該住宅區核發《建設工程規劃許可證》。《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地産權屬證件。因此，廣大市民在購買房産時要核實房地産商的相關資質憑證，以免賠了夫人又折兵。