嘉實房地産及基礎設施資産管理部投資經理蔡德森認為，從當前投資環境看，海外市場正處於復蘇時期，海外房地産投資成長預期良好，不論從資産配置角度還是長期收益來看，都具備明顯投資價值。

　　蔡德森指出，以供給關係、租金收益等為基本面的支撐，是全球尤其美國房地産市場得以復蘇的基礎。目前，房地産本身的價格可能比高點（美國）低了20%、30%左右，這個價格水平比較合理。並且多數REITS的物業很優質，貸款率也是比較低，一般在40%左右或更低。而且租約是中長期穩定的，每個地區的經濟也慢慢恢復，新房産供給有限，需求量卻在穩步攀升。所以從這些角度來看，當前海外房地産投資時機較好。

　　蔡德森説，全球房地産投資信託（REITs）和房地産開發公司（REOCs）加起來超過7800億美元，投資者看重的是REITs的穩定“現金流”收益、長期資本增值。他認為，直接購買海外不動産有不少弊端，比如包括投資的信息不對稱，選擇勘查物業耗費時間精力，加上外匯兌換和稅賦，純投資性購買的後續出租管理等不少問題，投資無法分散風險，流動性低， 退出權益很難保證。蔡德森表示，“從FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index（REITs指數）來看，海外房産最高位的時候和現在差37%左右，現在的價格水平相對來説比較合理。另外從房地産實物價格水平也可以看出這種成長空間。”

　　正在發行的嘉實全球房地産基金正是瞄準海外商業地産及收益型不動産的基金産品，旨在通過投資高流通性的全球房地産證券，為國內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。作為該基金擬任基金經理，蔡德森介紹，經過08年金融危機洗禮後的全球房地産市場處於一個穩步增長回溫的狀態，在經歷市場去泡沫化、票面價值回調後，當前全球房地産證券與歷史估值最高位置呈現30%-40%的差距，處於較合理的估值水平；而體現在房地産資産本身價格上，受益於之前的大幅折價，當前處於低價狀態下的海外房産也具備明顯升值空間。