曾經，城市綜合體是國內一二線城市的“專利”。然而，仿佛一夜之間，這些“大傢伙”一股腦地衝到了處於國內三四線城市之列的石家莊。

　　城市綜合體為什麼會“下沉”？

　　佈局成本低 市場潛力大

　　“相對國內一二線大城市，石家莊開設賣場的租金成本相當低廉。租金低、銷售穩定等利好因素，使得這個城市的商業地産建設較以往變得越來越火熱。”勒泰公司副總裁淩志誠認為。

　　業內人士表示，北上廣深等一二線城市的市區零售市場競爭異常激烈，市場已經基本處於飽和狀態，零售商的競爭開始向國內三四線城市擴散。“需要下沉的零售商和正在向三四線拓展的房地産商一拍即合，特別是在嚴厲的宏觀調控環境下，沒有限購限貸政策的三四線城市商業地産需求很大，城市綜合體這種典型的商業地産發展起來如火如荼。”有業內人士如是分析。

　　專家認為，商業地産在國內三四線城市主動佈局，不僅看中其短期內聚集的大量購買需求，更因為這是房企的一種長遠計劃。國內三四線城市具有較大的發展空間，目前仍需要進行大規模的城鎮化建設，與之相伴隨的是，城市升級和居民消費升級具有非常大的潛力，這大大提升了三四線城市商業地産的吸引力。

　　國內一家證券研究所近期的研究報告指出，目前國內三四線城市的商業市場如同五年前的二線城市、2至3年前的中西部城市一樣，具有需求快速增長、供給相對缺乏等特點，率先下沉圈地的公司培育期短、回報豐厚。

　　作為新興的城市，省會石家莊發展快、包容性強，商業和城市基礎相對穩固，按照未來500萬人口的城市規劃，商業地産仍有很大的發展空間。“石家莊距離北京很近，地緣優勢很明顯。而且，近年來石家莊城鎮化進程大踏步邁進，令不少開發商瞄準了這一市場。”省商業聯合會秘書長曹潤亭認為。

　　不能照搬大城市的做法

　　不過，在城市綜合體快速擴張的同時，很多業內人士也表達出了自己的隱憂。

　　石家莊市房地産協會秘書長李水源表示，城市綜合體是隨著城市的需要而誕生、發展的，但達到一定程度必須進行限制，適可而止。

　　由於對區域經濟環境把握不到位，不少城市為此付出了不小的代價。

　　據了解，湖南省益陽離市中心不遠的地段有一個20萬平方米的大型綜合體，整個項目氣勢恢宏，但卻閒置了好幾年。目前僅有零星商家進駐，經營慘澹，租戶怨聲載道。

　　“幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認識到並不是所有的城市綜合體都能帶動城市的發展。”比如，中小城市大多缺乏成熟的商務環境支撐，比較高檔的寫字樓生存狀況普遍不好。一位業內人士認為，對省會這種國內三四線城市的商業地産開發要因地制宜，不能盲目套用一二線城市綜合體開發的路數。“三四線城市肯定有市場，但是這些城市對品牌的認知、購買力等都與一二線城市有差異，運營商要審時度勢，及時調整産品和結構。”（記者劉清波 實習生焦桂春）