程怡 周柏伊（新聞晚報供稿）

　　拋盤、轉型、産業調整，這些詞語在記者半個月的走訪和調查中不斷被提及。經過20年的發展，為何到了今時今日，物業公司的生存環境和狀態卻每況愈下。相比各個工業園區或商務大廈的物業蓬勃發展，如今的小區物業到底面臨哪些困境，利益訴求為何遲遲得不到解決？

　　記者在上海市物業管理行業協會，拿到了一份剛剛出爐的《從物業服務企業抽樣調查看行業整體生存環境》報告。這份報告顯示，上海的物業服務企業近兩年確實處於重新洗牌階段。由於企業戰略調整、經營結構轉變、贏利空間收窄、管理服務合同到期、物業費價格上調無望、管理成本持續上漲、入不敷出壓力增大等諸多原因，“退盤”現象已趨於常態。

　　現任九城湖濱小區物業經理的劉穩習慣用數字來記錄自己的所有工作。五年來，他經歷了從盈利到嚴重虧損再到盈利的拋物線。物業公司剛進駐小區時，配備60余名保安，採取四班三運制。當年人均工資為860元，小區水景維護費用不足10萬元，每幢樓的門廳裏都配有保安，還另有門禁保安和巡邏隊。隨著人力成本逐年上漲，這樣的配置漸漸讓劉穩感到吃力，至前年，公司出現虧損。劉穩掰著手指頭算道，如今的最低工資是1450元，小區保安改成三班兩運制，工作時間由166個小時增加至244個小時。多出來的78個小時，要以平均工資的1.5倍計算，加上高溫費、過節費、三金以及服裝費，每名保安的年開支大約在4萬元左右。此前，應小區業主要求，又多開了一扇大門，增配3名保安，意味著又增加了12萬元的開支。現在水景維護費也在上漲，小區的運營成本不斷增加。

　　為了讓物業扭虧為盈，劉穩不得已開始精簡人手。保安人數從60余人減至40余人，巡邏頻率略降……此外，他向所有拖欠物業費的業主派發催繳單，在沒有回應的情況下訴諸法律。雙管齊下後，去年物業公司開始盈利。今年上半年，業委會成立了，與物業公司續簽合同。接下來，雙方將討論公共收益的分成，以確保物業公司正常地運作。“我一直在想，國家在對最低工資進行調整的時候，是不是應該考慮在更宏觀的層面對價格機製作出調整。”劉穩説。

　　“目前，物業服務行業的生存和發展所面臨最核心的問題就是價格機制問題。”上海市物業管理行業協會會長朱志榮提到。所謂的價格機制調整是指建立一種業主和物業公司之間的協商和選擇機制，互相協商根據不同的收費標準提供不同層次的服務。在上海，售後公房物業費至今還在沿用1996年制定的價格標準，商品房也在沿用2005年的標準。但從人力資源成本來看，上海地區的最低工資已從當初的400多元上調至如今的1450元。有限的物業管理費無法負荷正常開支，必然導致縮減員工或降低服務標準。物業服務的縮水，又會導致業主的不滿，從而造成惡性循環，不利於行業的健康發展。