“小資氣息”、“白領至愛”，曾經是天河南一路、建設六馬路、江南西一帶“住改商”社區商圈人氣高漲的主要因素。由於太旺，老百姓也樂於接受，政府多次禁止“住改商”都沒能堅持下去，最後採取了妥協，只要求不影響住戶的安居。

　　而據昨日報載，市場因素卻讓這些逃過了政府治理的“小資商圈”舉步維艱，何去何從令人擔憂。究其原因，主要有三個：一是租金上漲過快，讓商家經營難以為繼；二是網購發展迅速，同類商品往往在網上就能買到，而網購也恰恰是白領的至愛；三是商圈內的大賣場由於重復建設嚴重，漸漸形成了與場外商鋪的同質競爭，分流了部分客流。

　　在這三個原因之中，網購難以形成一個“小資氣息”的購物環境，對於喜歡逛街、休閒的白領來講，不能形成長期的競爭壓力；大賣場再怎麼打壓，整體租金成本仍會比場外商鋪高。因此，短期內的租金上漲過快，顯然是影響“小資商圈”生存的主要因素。

　　這多少與廣州長期以來形成的“一鋪養三代”的炒鋪之風有關。一方面，在住宅地産不景氣的背景下，商業地産受到越來越多的重視，而商鋪是傳統型的商業地産，廣州人對於炒鋪十分熱衷，限購後大量房地産投資轉向炒鋪助推了鋪租的高企不下。另一方面，此類商鋪通常租約期不長，經營者對於能否長久堅持沒有信心，鋪主在房價高企時代往往傾向於賺取快錢，容易殺雞取卵。這樣，導致轉手頻繁、二房東增加，無端地又推高了租金。

　　由於政府認可了“住改商”，這使鋪主有信心持有並大膽地年年升租，不計成本，只看眼前收益。難以培養起名店、品牌店、旺鋪。大凡商鋪一旺就加租，而商家立即又將租金轉為成本加在商品和服務價格上，導致顧客喪失忠誠度，從而形成惡性循環。這是“小資商圈”面臨逐漸冷清、空置的根子。

　　目前，一些商家通過搞“一分為二”的合租或“日租”來分攤成本，僅是權宜之計。而乾脆轉讓又會因出讓的門鋪過多，造成殺價，如此下去，“小資商圈”前景堪憂。

　　由於商鋪出租是市場行為，政府不能過多干預。但是過度炒鋪是非理性的市場行為，有關部門可以通過發佈信息指引甚至提醒風險來引導，輿論也可由專業人士來分析指引，當然最後風險責任自負。至於政府部門可否有一些限制炒作的措施，也可進一步探討。

　　當然，如果“小資商圈”是一種短期的商業現象，又另當別論。行業協會、商業和房地産專家可以討論這種業態的發展方向，提供必要的建議，減少盲目的發展。畢竟“住改商”形成的“小資商圈”與步行街和商業街不同，“居家氣息”有一種購物在小區、賓至如歸的特殊感覺；與大型商場、品牌專賣店也不同，休閒隨意、物美價廉對於小資白領有定位合理上的吸引力。

　　總之，要分析清楚當前“小資商圈”遇到的困境是短暫經濟不景氣導致的，還是業態已過時導致的大勢所趨。對於兩種不同的結論會要求有不同的措施和對策，對“求轉讓”以及“執笠”情況的出現，要重視其反映出來的問題，“樓上鋪”與“底鋪”面臨的問題是否一樣？“執笠”而去的商家去了哪，進入大賣場還是轉場到其他商鋪？等等，這些具體現象反映的問題應該有不同的啟示。彭 澎

　　(作者是廣東省體制改革研究會副會長)