■王則楚

　　最近，廣州市相關領導對《當前物業管理服務問題多發亟待規範》的信息作了批示，要求對全市物業管理服務問題作一次全面調研，拿出對策與建議。隨著調研的開展，我相信最終會找到廣州市物業管理的問題所在。

　　物業管理服務問題多發，表面上表現在前期物業服務企業未經招標進入市場，不規範成立業主大會和業主委員會，不能規範執行物業服務指導價格等。但最根本的是物業的業權不清晰，業權人的權益受到侵犯。尤其是共有物業、專有物業和配套專有物業的業權和責任、義務不規範、不明確所造成。

　　實際上，廣州市物業管理出現的上述這些問題，完全可以依據上位法，制定出地方法規、辦法，目前面臨的問題加以解決，這也是目前亟需在相關法規中加以明確的。

　　物業管理服務，根據《物權法》，指的是小區業主的共有物業的管理。如果小區裏哪些是共有物業，哪些是專有物業，哪些是配套專有物業都不能明晰，怎麼能搞好小區的物業管理呢？又如何能真正貫徹“共有物業管理服務費用按專有面積的多少分攤”呢？這些物業的權屬，應該按照《物權法》的規定，給予登記明確。廣州是不是應該進一步出臺相應的法規，制定物業權屬的登記規則呢？

　　就講“執行物業服務指導價格”，按照國務院《物業管理條例》，這個價格應該由聘請方和被聘請的物業服務企業用合同來約定。但由開發商聘請的物業服務企業，卻要購房的業主來支付這個價格下的費用，怎麼能沒有問題呢？

　　本應該是由業主大會和業主委員會來選聘物業服務企業的，但為了保住物業服務企業已經佔有的市場，為了佔有小區共有物業及其開發收益，總是千方百計的阻撓業主大會的召開，千方百計阻撓業主委員會的成立。

　　試問，有多少小區的地下停車場的産權登記在開發商的名下，他們的專有物業有多少繳納過物業管理費？不僅不交，還要把車位賣了，賣完了還要買的住戶另外交車位管理費，使用的人員還是物業服務企業的人。這是賺了再賺、侵佔廣大業主物業管理費的典型。

　　類似的還有，小區出售之後，購買小區土地使用權的土地價格已經通過樓面價格分攤到每個業主。因此，在小區成立業主大會後，應該向業主大會移交土地使用權。但哪有過？因此，才會出現開發商向規劃部門要求變更規劃，再度開發，損害業主利益的事。

　　所有這些，都説明産權不清晰是問題的根本。

　　房管局要真想解決物業管理服務問題，就請認認真真對每個小區進行共有物業、配套專有物業的登記確權。例如，按照《體育法》將小區公共體育設施登記劃撥給業主大會。明令登記為專有面積的車庫、會所等同樣按面積繳納商業性的物業管理費，明令共有物業的租賃、開發收益歸全體業主。許多問題都可以很好地依照《物權法》給予可以“嚴肅執行，不留空當”的法律解決。

　　對此，廣州市相關部門應該有所作為，依據相關法律規定，制定出實施細則，解決上述問題。

　　至於指導、發動業主群眾依法召開業主大會、依法成立業主委員會、依法進行業主委員會的換屆，這些群眾工作，在業權明晰的條件下，有住建部的相關文件作為依據，認真貫徹、嚴肅執行，是不困難的。

　　（作者係廣東省政府參事）

　　(本文來源：金羊網-新快報 )