■ 謝國忠

　　中國房地産市場的牛市論者，寄希望於限購令取消。於是，投機客和開發商繼續坐守大量囤積的房産，等待市場復蘇。他們的假設前提是：目前的房産熊市，是政府造成的。這種觀點可謂大謬。

　　今天的熊市，就是泡沫破裂的結果。中國房地産被估值過高，這是不容否認的。現在投機客和開發商手中掌握的存量房和空置房，已經超過了國內生産總值的100%。這樣的局面，有助於中國經濟實現軟著陸，但卻會讓市場調整的過程變得更加漫長。

　　目前中國6.5億城市居民的人均居住面積已經超過了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人，相當於未來十五年的城市人口增量。至於説價格，北京和上海每平米房價均值已經超過居民平均月工資的五倍。

　　日本股市的最高點出現在1989年，而房價在1992年達到了歷史高位。那之後，股市和房價都跌掉了80%。中國股市的高點出現在2007年，房價高點出現在2010年。未來股市和房價的下跌，最終還是會達到合乎其發展規律的結果。説到底，支持房價的還是居民收入水平，而不是漲價預期。

　　中國房地産泡沫的破裂過程，看起來像是電影裏的慢動作。政府的限購令，針對的是購買多套房屋以及非本地居民購房。這就表明中國房地産市場的“繁榮”，就是投機活動帶來的結果。但是假設限購令取消，投機活動就真的能再度繁榮？對此我深表懷疑。

　　首先，大多數買得起房子的人，手裏已經有多套房産，市場存在飽和點。其次，投機資金也不像以前那樣充足。貿易順差和熱錢流入都已經大幅下降。即便是投機活動復蘇，也會迅速拉高利率。很可能是明年，等到限購令真正取消的時候，市場局面還是不會扭轉，那些困守空房的投機者最後一線希望破滅，這可能會導致房地産市場大跌。

　　所以説，繼續堅持限購令，對政府來講是一個很好的手段，有利於實現經濟軟著陸。就像溫水裏煮著的青蛙一樣，投機者可能始終都不會跳出來。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房産。這一次，將會是工薪階層能夠承受的價格水平。

　　(作者為知名經濟學家)