執行差異化政策,有保有壓,有抑制有鼓勵,既滿足首套購房者的居住需求,又保持房地産平穩發展

　　在宏觀經濟走勢開始變得十分複雜與不確定之時,住房和城鄉建設部(下稱住建部)已經開始研究將目前針對首套住房的階段性優惠政策常態化的可能性。(4月22日《揚子晚報》)

　　兩年多的樓市調控,關於首套購房政策可謂起起伏伏、飄曳不定。首套房政策的搖擺,商業銀行是直接“製造者”。商業銀行根據自己內部資金運營、餘缺情況任意決定首套購房的信貸政策。內部資金寬鬆了,為了加大資金運用,就放鬆首套購房的信貸政策,比如貸款額度、貸款利率優惠等。否則,內部資金緊缺了,就緊縮首套房信貸政策,提高利率,從嚴把握貸款。商業銀行在首套房信貸上的“任性”直接衝擊著樓市調控主要政策之一的房地産差異化信貸政策。同時,傷害首套購房需求,使得樓市調控政策出現一刀切現象,出現“臟水和孩子一起倒掉”效應。

　　在首套購房政策上存在著認識分歧。一些人認為,無論首套購房還是投資投機性需求都應該一律受到打壓,以促使房價整體回落到合理價位。另一些人認為,必須嚴格執行差異化政策,抑制投資投機型需求,鼓勵首套房自住型需求,有保有壓,有抑制有鼓勵,既滿足首套購房者的居住需求,又保持房地産平穩發展。筆者傾向於後者。

　　特別是在當前我國經濟面臨複雜局面的情況下,如何把握好房地産行業的健康平穩發展是需要深入研究的。這麼多年來,經濟發展對房地産的依賴性非常高。如何在樓市調控保持高壓下,通過調整結構使得房地産對經濟拉動力不至於硬著陸,需要認真琢磨。

　　筆者認為,在堅決抑制投機性需求的同時,要將剛性需求徹底釋放出來。主要包括兩大項目:首先是保障性住房項目。既要將保障性住房作為民生工程,又要將保障性住房作為發展工程。保障性住房一定要按時開工建設,遞補房地産下降的拉動力。其次是自住型的首套購房需求一定要啟動起來。中國有13億人口,又處於城市化、城鎮化快速發展期,自住型剛性需求非常大。在打壓投機性需求時,一定不要誤傷自住型剛性需求,同時,還要出臺優惠政策鼓勵首套購房需求,並且把這種優惠政策常態化、制度化,不因某一個執行者的內部原因和個體偏好而左右搖擺,影響政策的落實；更不能在政策執行上各自為政、參差不齊。比如:在首次購房信貸政策上,可以規定不能高於基準利率,商業銀行在基準利率上只能下浮不能上浮；在首套房購房貸款首付款比例上提出一個參考性標準比如:30%,然後商業銀行可以根據貸款人收入狀況、信用程度等綜合風險權衡自主確定首付比例,但最低不能低於20%等。

　　筆者注意到,住建部在研究首套住房優惠政策常態化的同時,已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批,以增加普通商品房供給。與此同時,支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策,也在抓緊研究當中。筆者認為,目前階段要將中低價位、中小套型普通商品房以及其他商品房供給的重點放在倒逼開發商銷售存量房上。如何倒逼呢?一個有效措施就是對於捂盤惜售、坐以待漲者徹底停止貸款。不要急於出臺支持普通商品房建設、供應的相應政策,否則,將給市場以放鬆樓市調控的市場預期。

　　(余豐慧)