在昨日由廣州市房協和世聯地産舉辦的房地産市場形勢分析研討會上，出現這樣的一幕：面對割肉降價、高庫存等樓市熱點話題，在場各大開發商不約而同地選擇緘默。

　　“房價問題比較敏感，大家都不願意説，我們房協敢説！”廣州市房地産行業協會秘書長許國碧表示，預計今年廣州一手房價會有15％左右的降幅。

　　焦點：近七成樓盤降幅在15％以內

　　廣州市房地産行業協會專家委員韓世同對目前的廣州房地産市場發展趨勢進行了深入分析。他指出，根據70個大中城市房價指數變化情況，3月大半城市樓價下跌，北上廣深一手房價格環比連降6個月。“主要原因一方面是因為以價換量，另一方面去年房價處於高位。”

　　韓世同分析，今年一二月廣州一手房成交接近歷史低位，價格出現結構性上漲，即“假漲真跌”。而3月成交有所回升，環比同比均大幅提高，但也只是回到去年月均50萬平方米的水平。

　　他認為，廣州房地産市場從今年3月份開始呈現明顯的以價換量趨勢。“3月房價回落的原因在於白雲、荔灣中心區及番禺、南沙、花都三個周邊區域都出現以價換量的市場走勢。”

　　韓世同分析，今年一季度廣州十區商品房成交108.8萬平方米，同比上年一季度大幅減少24％，環比2011年四季度也減少了8％。而一季度十區商品住宅成交均價13409元/平方米，“一年多來廣州市住宅季度均價整體呈現基本穩定的狀況，保持在1.3萬元/平方米左右”。

　　“投資客佔比走勢能精準反映市場的走勢。”世聯地産市場研究部總監吳志輝透露，世聯的數據顯示，2009年3月初投資客比例佔比降至最低的7.5％，也是市場的真正底部。“本輪調整以來，投資客比例不斷下滑，3月最新的數據為13.6％，説明市場向下空間不大。”

　　他表示，根據其監測，今年一季度67％的樓盤降價幅度在15％以內，基本上吻合本季度購房者調研的期望最低降幅。

　　焦點：“消化一手房庫存要19個月”

　　一手房巨量庫存的泰山壓頂，成為研討會上的一大焦點。

　　韓世同指出，廣州十區二市住宅庫存量不斷攀升。截至3月底，廣州十區二市住宅庫存為11.36萬套、1470萬平方米。其中，前三名分別是：花都297萬、增城273萬、番禺267萬平方米。

　　他表示，廣州十區二市住宅庫存的消化時間從8.7個月升至19.2個月，增加了一倍多。“去化時間最長的是南沙要28個月，最短是荔灣區也要11個月。”

　　韓世同對比數據發現：2007年以前廣州一手房市場連續多年供不應求，每年都消化一定的庫存和空置量；2008年以來只有2009年一年是供不應求，其他年份則是供過於求；今年一季度儘管供應量不大，但仍然處於供過於求的狀態。他判斷，廣州樓市即將進入全面降價階段。

　　吳志輝指出，從71家上市房企公佈的年報來看，開發商庫存增長迅猛，同比增長42.7％，去庫存成為房企共同的選擇。“越來越多的開發商加入降價促銷的行列，以價換量成為市場共識。”

　　焦點：今年一手房價調控目標遲遲未出爐

　　昨日的研討會上出現這樣值得玩味的一幕：面對主持人拋出的話題，到場的各大開發商不約而同地選擇了緘默，即使主持人逐一“點名”，仍然無人響應。整場研討會從頭至尾，沒有一個開發商代表站出來發言。

　　調控至今，開發商的日子過得如何？

　　吳志輝分析，2012年是房企的償債高峰年，其中僅房地産信託償還的規模就已達約2500億。房企資産負債率處於歷史高位，償付能力堪憂，數據顯示房企的償付能力甚至略低於2008年。

　　吳志輝説，房企的流動性持續惡劣，説明接下來房企仍需努力賣房，避免過高的存貨擠壓現金流，造成流動性危機。“房地産行業通過依賴高財務杠桿和價格上漲帶來的高利潤和實現快速增長的時代已經一去不復返了，快週轉成為當前房企的主旋律。”

　　世聯地産相關負責人指出，多數樓盤凈利潤大概在15％左右，現在割肉降價，有的樓盤利潤甚至降至1％。“如果虧本賣，開發商還不如直接將項目股權轉讓。”

　　“房價問題比較敏感，大家都不願意回答，我們房協敢説，今年將會下調。”廣州市房地産行業協會秘書長許國碧站出來説，根據其判斷，預計今年廣州一手房價會有15％左右的降幅。

　　今年廣州一手房價調控目標遲遲未出爐，許國碧透露，接下來廣州市國土房管局將召集市房協等機構、專家用一天的時間專門研討廣州房地産市場現狀，以作出最新的判斷。

　　焦點：樓市離回暖有多遠？

　　上月廣州樓市的成交小陽春是不是市場回暖的信號？這一問題在研討會上備受關注。

　　韓世同援引合富輝煌的相關分析稱，廣州樓市有回暖跡象，但並非已經回暖。“回暖的標誌應該是改善型需求入市，月均成交量50萬平方米以上，房價穩定。”

　　廣州世聯認為，連續三周成交在1500套以上，並連續兩個月成交在5000套以上，才能反映後市反彈能量。“行業政策和貨幣政策的緊松程度，決定房地産市場築底時間的長短。”吳志輝説。

　　廣州市社科院研究員彭澎則表示，廣州樓市是否回暖要等到“五一”的成交數據出爐才能判斷，如果黃金周廣州樓市成交出現有效反彈，“可能大家都會松一口氣，房地産市場有望軟著陸”。

　　彭澎説，剛性需求會否在“五一”假期搶閘入市，是目前的一大看點。