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林岩鼎:買房可利用形勢變更原則規避降低違約風險

發佈時間:2012年04月23日 15:25 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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第一亞洲商人金銀業有限公司信用與法律研究所代表林岩鼎

  中國經濟網北京4月21日訊2012中國信用4 16高峰論壇暨第八屆全國信用體系建設經驗交流年會今日在北京開幕,本屆論壇主旨為社會誠信建設的中國模式。在探討中國目前的房地産問題時,第一亞洲商人金銀業有限公司信用與法律研究所代表林岩鼎表示,買房可利用形勢變更原則規避法律責任,防範違約風險。

  以下是文字實錄:

  林岩鼎:我們知道任何價格的調控不外乎控制供給和需求。在中國大陸目前房地産調控是從09年政府找開發商談過,可是接著開盤價一天比一天高,之後從需求著手,到2010年下半年首先是控制首付款的比例。有的開發商賣預售房原本首付款只要10%,後來提高到50%,政府出來説這樣不行,不付到50%就不發你登記證,所以這就是政府調控。

  在我們法學裏面,提到和約,有一個可以毀約的就是不可抗力,天災人禍。如果不是不可抗力的原因也不想履行和約的話,那法學裏提出了一條情事變更原則,所以第一波政府更改首付款比例,比如我好不容易跟父母借20萬首付款,這時候你跟我説限購令出來了沒辦法做登記,必須把首付款補足80萬,這時候怎麼辦呢?那開發商説房子也不賣給你了,你交的首付款20萬我也沒收,因為你違約了。

  接下來到了2011年上半年控制先從首付款比例開始,然後控制到了誰才有資格買房子。以北京為例,當時出了房地産調控政策的時候,你要買房子第一要有北京戶口,或者你在北京交了五年的所得稅,如果你買房子的時候交了定金,如果發現我沒有北京戶口,拿不到房屋所有權證,那怎麼辦?你找到開發商説我沒有辦法買了,開發商會説我不退你錢,你違約。2011年和2010年這兩個政策,導致北京高院下屬的所有法院就受理了5000件這樣的案子。假設房子平均我們用最低200萬算,假設首付款只交了20萬,假設發生了5000件的10倍,那麼就有100億。法學院找我們開會,我當時問了這樣的問題,我問請問誰當原告比較多,他們説開發商當被告比較多,開發商把你的首付款沒收,然後這個房子還可以繼續賣,所以這個東西叫做形勢變更原則。

  現在已經2012年了,目前的趨勢是更改首付款比例而違約,我告訴大家應該可以使用形勢變更原則,簽和約不一定代表我違約了就一定是有法律責任的,其實裏面還是有其他的細節可以走的。謝謝大家!

  其實世界各個先進國家包括我們中國合同法不會説只保護誰。它是市政府還是大企業就受到保護。合同法有説有所謂的強制性法律規範和任意性法律規範。比如你要賣我這個杯子賣5萬,我跟你立一個和約,我心甘情願,你把這個杯子給我。但是5萬塊買你一隻手,這個和約就會是違反公共秩序,這個和約是無效的。可是其實不是這麼簡單,強制性法律規範有取締性和效益性,違反這個法律只是能夠被政府處以罰金。

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