第一亞洲商人金銀業有限公司信用與法律研究所代表林岩鼎

　　中國經濟網北京4月21日訊2012中國信用4 16高峰論壇暨第八屆全國信用體系建設經驗交流年會今日在北京開幕，本屆論壇主旨為社會誠信建設的中國模式。在探討中國目前的房地産問題時，第一亞洲商人金銀業有限公司信用與法律研究所代表林岩鼎表示，買房可利用形勢變更原則規避法律責任，防範違約風險。

　　以下是文字實錄：

　　林岩鼎：我們知道任何價格的調控不外乎控制供給和需求。在中國大陸目前房地産調控是從09年政府找開發商談過，可是接著開盤價一天比一天高，之後從需求著手，到2010年下半年首先是控制首付款的比例。有的開發商賣預售房原本首付款只要10%，後來提高到50%，政府出來説這樣不行，不付到50%就不發你登記證，所以這就是政府調控。

　　在我們法學裏面，提到和約，有一個可以毀約的就是不可抗力，天災人禍。如果不是不可抗力的原因也不想履行和約的話，那法學裏提出了一條情事變更原則，所以第一波政府更改首付款比例，比如我好不容易跟父母借20萬首付款，這時候你跟我説限購令出來了沒辦法做登記，必須把首付款補足80萬，這時候怎麼辦呢？那開發商説房子也不賣給你了，你交的首付款20萬我也沒收，因為你違約了。

　　接下來到了2011年上半年控制先從首付款比例開始，然後控制到了誰才有資格買房子。以北京為例，當時出了房地産調控政策的時候，你要買房子第一要有北京戶口，或者你在北京交了五年的所得稅，如果你買房子的時候交了定金，如果發現我沒有北京戶口，拿不到房屋所有權證，那怎麼辦？你找到開發商説我沒有辦法買了，開發商會説我不退你錢，你違約。2011年和2010年這兩個政策，導致北京高院下屬的所有法院就受理了5000件這樣的案子。假設房子平均我們用最低200萬算，假設首付款只交了20萬，假設發生了5000件的10倍，那麼就有100億。法學院找我們開會，我當時問了這樣的問題，我問請問誰當原告比較多，他們説開發商當被告比較多，開發商把你的首付款沒收，然後這個房子還可以繼續賣，所以這個東西叫做形勢變更原則。

　　現在已經2012年了，目前的趨勢是更改首付款比例而違約，我告訴大家應該可以使用形勢變更原則，簽和約不一定代表我違約了就一定是有法律責任的，其實裏面還是有其他的細節可以走的。謝謝大家！

　　其實世界各個先進國家包括我們中國合同法不會説只保護誰。它是市政府還是大企業就受到保護。合同法有説有所謂的強制性法律規範和任意性法律規範。比如你要賣我這個杯子賣5萬，我跟你立一個和約，我心甘情願，你把這個杯子給我。但是5萬塊買你一隻手，這個和約就會是違反公共秩序，這個和約是無效的。可是其實不是這麼簡單，強制性法律規範有取締性和效益性，違反這個法律只是能夠被政府處以罰金。