2012年一季度剛過,從濟南樓市去化情況來看,小陽春既成事實。“剛需産品熱搶、市場銷售回暖”成為第一季度濟南樓市的真實寫照。而縱觀濟南樓市,東部、北部、西部成為主要供應區域,而這些區域所匯集的産品基本也是以剛需産品為主。一花獨放難成春,剛需支撐的小陽春還能走多遠?這或許是很多消費者和業內人士關注的焦點之一。

　　政策趨細,

　　剛需釋放陽春呈現

　　“兩會”以來,中央政府明確了房地産調控的核心目標和方向是“穩固房地産調控成果”。從信貸政策的變化情況可見一斑,今年房産調控非往年一刀切的模式,而是更加深入細節“維穩”。鋻於此,剛需客戶受迫於結婚、自住等現狀的壓力下,紛紛從觀望態勢中走出。據浩華地産濟南公司決策資源部定向調研統計,2012年3月份濟南售樓處內上客數量同比上漲5.32%,環比上漲14.6%。其中,25-40歲的中青年客戶佔總上客量的62.34%。

　　同時,受政策走勢“維穩”的影響,房地産企業“自救”成為現階段房産市場的主旋律,“降價自保”成為運作項目較為有效的操盤手段。在一口價、特價房、大折扣等優惠措施的推動下,引起了購房者的大範圍“圍觀”。結合樓盤到訪量的激增,剛需釋放支撐起的小陽春就此出現。

　　降價自保,

　　或有首改客戶釋放

　　過去的一季度裏,濟南樓盤降價風潮依然持續,低價入市、打折促銷、大優惠認籌蔓延多個項目,一些高端樓盤,大品牌企業也紛紛加入其中。開發企業“降價自保”形勢嚴峻,競爭日趨白熱化,但是,受供應結構和需求結構影響,中小套型成交依然是市場主角,大面積産品、精裝修産品依然遇冷。

　　進入4月,浩華地産濟南公司決策資源部針對濟南樓市走向展開調研,調研結果顯示,當前購房者中換房需求客戶對市場關注度相比上一季度表現出明顯“升溫”態勢,特別是首改型客戶。改善型客戶作為成熟房地産市場中主力消費者,從目前的態勢反映,雖然政策依然比較苛刻,但首改型客戶歷經過去對市場環境長時間的觀望,在大幅優惠和産品品質的促動下,或將在今年二季度有所釋放。

　　大勢已定,

　　樓市不會大起大落

　　限購和限貸政策的實施,擠出了房地産的投機性需求,目前濟南樓市的供應量較大,銷售壓力不斷增加；同時,從供應板塊分析,東部、北部、西部無論從土地供應和整體庫存上都位列前三,房地産企業資金狀況總體趨緊,三個區域的項目産品量足,可選擇面廣,價格水平也相對較低,雖然歷經小陽春,但開發商資金壓力並未徹底解決,受迫於此,低價保量將成為開發企業的首選。

　　此外,由於房地産商把有限資金投入商品房開發,預計今年中期開始,房地産投資和新開工面積會出現大幅下降,受未來供求關係變化和政策調整預期影響,房價大幅回落的可能性也不大。

　　因此,從整個市場結構來看,今年小陽春的現狀或將是今年整個濟南樓市表現的縮影。以“走量為主,現金為王”將成為開發企業賴以生存的根本,而“多對比選擇,性價比篩選”也將成為消費者置業的核心方法。

　　(浩華地産郝雷)

　　作者：浩華地産郝雷