上投摩根全球新興市場基金經理

　　有土斯有財，是中國人幾千年來的觀念，有房了心裏才踏實。印度人對待房地産的態度，跟中國人差不多。對許多印度人來説，一輩子最大的花費就是房地産，其次是為了結婚安家所購買的黃金。

　　關於印度的房地産市場問題，在去印度考察之前，有許多疑問待解。

　　首先，外國人可以在印度買房嗎？第二，印度的房地産便宜嗎？第三，印度房地産的交易成本高不高？第四，印度房貸利率多少？

　　事實上，跟印度尼西亞一樣，在印度，除非有工作簽證或印度的長期居留許可，否則外國人不可以在印度購買房地産。就算你過了第一關，拿到了買房許可證明，買一套印度的房子是否划算呢？我們拜訪了辦公室在Nariman Point的里昂證券印度辦事處。據介紹，在那個地區，每平方米折合人民幣的房價至少10-12萬元，就連上海浦東都要派出湯臣一品這樣的豪宅才能説明中國有比印度更貴的房子。

　　Nariman Point地區房地産貴有貴的道理。一方面，在英國時代這裡就是貴族以及政府單位集中的地方；另一方面，平靜無波的阿拉伯海流經這裡，的確讓人心曠神怡。最重要的是，孟買的交通比北京與雅加達還差，時間成本的加成計算使得這個孟買南邊的海角地區成為全印度最貴的地方。

　　我們再去看個相對正常點的地方。在孟買機場附近，印度最好的房地産開發商Oberoi最新推出一個120萬平方米的開發案，一個182平方米的單位要價406萬人民幣，加上11%的各類稅費(賣出的費率更高)，466萬人民幣是所有買方必須支付的總價。如果我們套用平價購買力(PPP)理論進行估算，印度的房地産在亞洲還不能算貴，但是考慮到極度高昂的資金與交易成本，以及亞洲最高的房貸利率（15%-18%），我們認為繼續炒作的空間沒有想像的那麼大。經過實地考察，我們發現，與中國市場一樣，買地與賣房能夠高週轉的開發商才是王者，囤積居奇只會害死自己以及投資人。

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