在收購項目“無米下鍋”的窘境之下，四大資産管理公司（AMC）加快了收購房地産信託“不良”項目的步伐。近期隨著房地産信託兌付高峰的來臨，部分項目已經取得進展，在政府層面對房地産調控並未改向的大背景下，AMC的這一舉動頗具意味。

　　優先考慮“流動性”

　　近日證券時報記者從某資産管理公司高管處獲悉，與坊間盛傳的監管層可能會叫停AMC收購房地産信託的説法不同，相關業務仍在進行。

　　該人士表示，在目前AMC的操作中，信託産品標的物──即房地産項目的“流動性”是收購時需優先考慮的因素。以該人士所在公司為例，要求合作項目至少要滿足“住房項目要已封頂、原為股權項目的要能順利轉成債權”等要求。

　　新華信託某人士則認為，對於前者，目前市場上的現有項目大多能夠滿足這個要求。而對於後者，目前到期的主要為2010年~2011年這一時段的房地産項目，當時多為債權和假股權類項目。

　　值得注意的是，除了抓緊蒐集到期的、可能要轉讓的項目外，部分AMC正代信託公司“未雨綢繆”，在信託公司進行産品設計之初，就加入由AMC接盤的條款。

　　據上述資産管理公司人士介紹，在此類模式中，房地産信託産品引入AMC作為信託産品的增信方，即承諾一旦該信託計劃到期未能兌付，則整體打包“出售”給AMC。這使得原有投資人得以按約定的預期收益率退出，信託計劃將繼續延期，AMC成為新的投資人。

　　在該模式中，AMC收益來源至少有三重保障。其中顯而易見的一部分是項目融資方提供的擔保收益。

　　另一種潛在收益則是在項目延期時，因融資方違約延期而收取的罰息。舉例來説，如某産品原預期年收益率為10%，而因融資方違約（未如期兌付）導致的延期，罰息可達15%。而這一部分資金成本的價差就將為AMC所得。

　　最後一項潛在收益來源於AMC的老本行，即房地産資産處置的收入。目前多數到期房地産信託産品都有要求開發商以項目土地或者其他實物物業質押的相應條款。按照普遍50%的質押率計算，接盤方相當於以1元錢的價格得到價值2元錢的物業。因此在進行最終的拍賣轉讓中，其投資安全性和收益是可得到保障的。

　　折射AMC新業務來源窘境

　　業內人士認為，AMC對於房地産信託“不良”項目的渴求以及所嘗試的商業化創新，某種程度上也折射了AMC目前在不良資産收購上面臨的“無米下鍋”的窘境。

　　據AMC人士介紹，在完成政策性不良資産處置後，其發展主線已經全面向商業化轉型。但從目前公司運行的情況看，主業仍是存量不良資産的處置。然而，隨著商業銀行越來越傾向於自行清收不良資産，乃至在部分項目如平臺貸款中也存在展期、借新還舊等的方式推延不良貸款的確認時點，AMC獲得新業務的機會也越來很少。

　　雖然目前也有觀點認為，因為前幾年存在的信貸擴張期，未來將可能有較多的不良貸款集中出現。但上述人士認為，這些貸款風險的釋放會存在著一定的滯後性，且預計推出的資産包質量堪憂。總體來説，在不良資産的處置業務上，AMC正迫切需要尋找新的項目。（張寧）