物業公司與其把心思花在物業費訴訟上，不如對業主開誠布公，化被動為主動，積極了解業主的各類需求，以服務業主為宗旨，盡其所能滿足業主所提出的合理要求。同時，業主也需要體諒物業的難處，共同推進和諧小區建設

　　近日有媒體報道，北京市部分住宅小區業主欠繳物業費的情況較為普遍，有的社區連半數物業費也收不上來。甚至有傳言認為，由於法院對物業服務案件的收案數量有控制、訴訟時間漫長，使得物業費訴訟成為難題。

　　業主拖欠物業費的現象，在一些小區確實存在。為討物業費，物業公司一般採取民事訴訟的方式，花費了大量的人力、物力、財力，的確有些不堪訴訟之累。然而，看待物業費“訴訟難”，需要辨析現象和本質，消除誤解，並儘量消除難題存在的土壤。

　　首先，人民法院需要消除公眾對物業費“訴訟難”的誤解。人民法院並沒有對涉及物業服務的案件收案數量有任何控制，相反，在“訴訟爆炸”的背景下，法院受理的物業費案件在成批增長。之所以會有物業費“訴訟難”的認識，可能是大家對人民法院目前的“多元糾紛解決機制”的一種誤解，比如有些法院在立案前會採取一些訴前調解措施，如果業主不予配合，人民法院將正常啟動立案程序。在司法實踐中，除了少數由於物業公司證據不足而敗訴，或由於物業服務不達標情節嚴重而酌減物業費外，人民法院通常情況下都會支持其討要物業費的合理訴訟請求。

　　如果業主仍不給付物業費，案件將進入民事執行階段。以北京市西城區人民法院為例，2011年共接收物業費民事案件618件，當年有309件物業費案件進入執行階段。在這些執行案件中，有189件在執行員的督促和勸解下業主主動履行了義務，有45件業主不履行生傚法律文書，執行員採取了強制措施，有14件雙方達成了和解協議，只有61件由於業主沒有財産可供執行，物業未能成功地要回全部的物業費。總體而言，物業公司最終真正沒有討回物業費的比例應該是比較低的。

　　其次，從根源上消除物業費糾紛，需要物業和業主之間加強溝通，消除誤解。據了解，業主中只有極其少數是真正逃避繳納物業費的“老賴”，大多數業主不交物業費主要出於對物業服務的不滿，他們只是希望通過不交、少交或緩交物業費來倒逼物業提供更完善的服務。這些不滿主要表現在物業沒有按照合同中的約定提供相應的設施、人員及服務；物業不協助甚至干擾業主成立業主委員會；物業未就相關賬目進行公開並作出合理解釋；雙方就物業所收取的停車費、廣告費等收益分配産生糾紛。就大多數物業公司及其工作人員而言，確實為小區建設付出了艱辛努力，雙方本應該是相互依存，唇亡齒寒的協作關係，因此物業收費的問題發展到了水火不容、費盡心思相互鬥爭的境地，根本原因在於雙方溝通不暢。

　　從糾紛解決的角度而言，物業公司與其把心思花在訴訟上，不如對業主開誠布公，化被動為主動，積極了解業主的各類需求，以服務業主為宗旨，盡其所能滿足業主所提出的合理要求。對於客觀上不能做到的，可以坦誠地與業主交流溝通，説明原因、記錄在案。同時，物業應及時將業主關心的賬目及收益明細通過適當的方式予以公佈。從業主的角度而言，也需要體諒物業的難處，共同推進和諧小區建設。

　　（作者單位：北京市西城區人民法院）

　　作者：作者單位：北京市西城區人民法院