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開發週期9年 上海最貴豪宅毛利或達80%

發佈時間:2012年03月29日 01:13 | 進入復興論壇 | 來源:中國經濟網 | 手機看視頻


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  在以26.4萬元每平方米的最高報價刷新上海乃至全國的房地産價格紀錄之後,新鴻基地産(00016,HK)上海項目濱江凱旋門已經成為最近幾天樓市的新熱點。根據《香港文匯報》的報道,售樓人員透露,該項目的大平層已在3月24日被訂3套。新鴻基地産方面則對上述消息的回應曖昧,稱“我司從未公佈任何銷售數據。目前接洽踴躍,具體銷量目前尚不方便透露。”但網上房地産顯示,截至昨日該項目還沒有成交紀錄。

  按照上海市建設和交通委員會此前公佈的新鴻基項目的總投資額,以及計劃的建築規模計算,每平方米的投資預算僅為2.53萬元/平方米,如果後期不追加投入,項目的毛利有可能達到近80%。該項目如果在明年年中前能售出一部分,那麼售出部分,扣除土地增值稅和企業所得稅,再以整個項目長達9年的開發週期計算濱江凱旋門項目的年化總投資收益率,其過去數年每年的賬面總投資收益仍然可以達到20%出頭,上述回報率或遠遠超過近幾年新鴻基地産的凈資産收益率。

  復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民説,在土地增值稅等政策限制開發商囤地行為的措施得到有效執行前,長期囤地帶來的鉅額收益,仍然會吸引開發商拉長開發週期。

  根據上海市建設和交通委員會登記的項目信息,總投資近40億元的上述項目,折合每平方米的投資額僅2.53萬元,在不追加投入以及其他各類開支的情況下,意味著再扣除5.5%的營業稅後,可以獲得的毛利達到78.69%。

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,濱江凱旋門的稅率將達到60%。該項目如果在新鴻基地産2010-2011年年報公佈的交房時間——2013年年中之前能售出一部分,那麼售出部分,扣除土地增值稅、相應成本和企業所得稅,再以整個項目長達9年的開發週期計算濱江凱旋門項目售出部分的年化收益率,其每年的回報也超過了20%。

  而中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,目前房企被真正清算土地增值稅的並不多,這也使得上述回報率也許僅僅只能停留在理論以及賬面上。

  蔡為民的觀點與此相似。他認為,在對囤地有真正懲罰性的措施實施前,開發商仍然會傾向延長開發週期,以獲取暴利。

  按照濱江凱旋門的有關資料,如果該項目不扣除土地增值稅,那麼項目的年化收益率甚至可以達到40%,直逼2010年度全行業資産收益率最高的恒大地産。

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