矯娟

　　“上海:4830.7元/平米,杭州:4493元/平米,南京:4293元/平米,佛山:3996元/平米,西安:3649元/平米,濟南:3600元/平米……,兩會期間關於合理房價的言論一齣,各地網民紛紛根據統計局數據和房價收入比來進行合理房價的計算。

　　在該表格中,“合理房價”最高者為上海,最低者為長春,濟南處於中間水平。根據該公式,濟南人均可支配收入27000元/年,家庭構成以2人計算,合理房價收入比為6,前三者為分子,以90平方米為基準,兩者相除得合理房價即3600元/平米。

　　數據一齣引起了業內廣泛討論,一開發商老總拍案而起3600元/平米?也不過是土地的價格吧?土地費用、建安工程費用、基礎設施配套費用、建安工程前期費用、營銷稅及附加費用、財務費用、營銷代理費用、管理費用……“目前房地産行業的資金使用成本達17%”,北大資源助理總裁王煥新表示,可想而知,房地産的利潤已經被攤薄。

　　在目前濟南市場上,有的項目成本已經幾倍于該“合理房價”。2011年,綠城百合花園産品説明會上,對購房者公示其産品成本土地費用以350萬/畝,容積率1.9計算,附加配套費和契稅,折合每平米在3100元左右；環評、規劃設計等前期費用折合每平米在120元左右；建安、園林、市政配套等費用折合為3800元/平米左右；稅費折合為1000元/平米左右；管理、銷售等期間費用折合每平米在1000元左右。將這些數據疊加,可以發現成本造價已接近9000元/平米(未包括學校、幼兒園、社區用房、物管用房等建造費用的分攤)。

　　合理房價是個偽命題,王煥新認為,如果以合理房價來反推産品,為了把房價做低而做低,為了降成本而使用便宜材料,對於購房者而言是不負責任的做法。比如你去買一套西裝,三萬元的奢侈品牌可以買到,三千元的大眾品牌也可以買到,但是要買三百元的西裝就只能到濼口。房屋品質與價格相對應,石材幹挂成本與外墻塗料成本每平方米相差千元以上；園林景觀成本差別少則幾百,多則上千,在他看來,濟南房價一萬以內都屬正常。

　　山東師範大學房地産研究中心主任程道平稱,對3600元/平米的合理房價並不認同。他認為,理論方法沒問題,但計算結果不切實際。其原因在於,中國的家庭平均人口為3人以上,而且平均4-6年買一套房産是發達國家適用的系數,發展中國家一般高於該數字,在8年左右。若以8為系數,如此一來,濟南的平均房價(27000元/年)*家庭平均人口(3人)*8年/90平米(小戶型分界線)=7200元/平米,這個數字相對合理。