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降價到位才能扭轉市場預期

發佈時間:2012年03月11日 11:08 | 進入復興論壇 | 來源:人民網 | 手機看視頻


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  春節過後,諸多城市的樓市一改節假日期間的冷清局面,周成交量節節攀升。世聯數據顯示,春節後四週,北上廣深等四大城市商品住宅成交量每週環比平均增長44.7%。久旱逢甘露,樓市小陽春乍現,“樓市回暖”的聲音也開始見諸報端。

  在廣州,為了促使成交量儘快恢復,市內多個樓盤都推出各種的優惠活動。在優惠活動的促銷下,全市樓市均價有所下跌,但因為天河區內多個高端豪宅成交,拉高了全市的均價,使得價格下降並不明顯。預計未來的幾週,樓盤還會繼續進行各種優惠活動,吸引購房者,促進成交。

  現在的房價是否已經回調到位?世聯研究人士就表示,市場回暖是指在一個向下的市場趨勢中,市場已經進入探索底部的階段,價格下跌仍在持續,但市場人氣和成交量出現一定程度回升的市場狀態。從目前市場情況來看,這些特徵已經出現。儘管市場回暖的特徵已經出現,但價格築底則還難言成功,目前市場仍處於探底的過程中。

  在分析人士看來,預期轉變是判斷市場是否反轉的前提條件。自從去年下半年以來,市場看跌預期形成,購房者紛紛推延了購房時間,導致市場正式進入下跌階段。因此,一旦市場預期反轉,龐大的購買需求重新釋放,將帶領市場走出低谷。因而,購房者預期是判斷市場探底成功的重要前行性指標。

  世聯研究人士就認為,能夠改善並最終轉變市場預期的因素主要有三個:一是流動性持續好轉;二是政策出現定向放鬆;三是開發商降價到位。眼下前兩個因素正在實現。外圍經濟持續的新量寬改善了避險心理,投資者風險偏好提升,導致中國資本外流現象得到緩解;國內10年期和2年期國債息差不斷放大、存款準備金兩次下調等,説明流動性在持續改善。行業政策的總體基調不變,蕪湖和上海變相放鬆調控也相繼被叫停,但是對首置需求的支持力度卻在加大,首套房貸款利率已經回到基準利率,部分銀行還出現一定幅度的利率優惠,對首置需求定向放鬆的政策意圖已經顯露。

  兩者改善了當前的購房者預期,也帶動了春節後成交量的回升。因而,開發商能否降價到位成了市場預期能否轉變的關鍵因素。據世聯研究監測,目前開發商的降價幅度平均為12%,然而2011年第四季度世聯購房者信心指數顯示,購房者最低期望價格降幅20%以上。目前的房價降幅和購房者期望值仍存在一定的差距。因而,開發商降價到位迎合購房者,將能夠進一步改善甚至轉變市場預期。

  總而言之,市場的預期已經在改善,但是還沒有真正發生反轉。在此前提之下,成交量回升只是市場低迷期的反彈,如果市場情緒沒有完全反轉,這種向上的力量難以持續。正是基於這種判斷,研究人士認為,開發商降價到位有助於加速市場預期轉變,從而迎來市場的真正反轉。

  李廣軍

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