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不要為“假回暖”遮望眼

發佈時間:2012年03月02日 01:48 | 進入復興論壇 | 來源:中國證券報 | 手機看視頻


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  近期,受多種因素影響,部分城市商品住宅的成交量有所回升,很多開發商開始借此炒作“調控放鬆”和“樓市回暖”概念,以期吸引剛需置業者加速入市。但業內人士普遍認為,房地産調控的主基調沒有改變,也不容改變;“樓市回暖”的可持續性較差。

  具體分析各地樓市的成交情況可以發現,購房者絕大部分為首次置業者;而帶動成交量回升的主力,很大程度上是“限外解禁”人群。在外來人口占比較大的一線城市,新的一年裏符合資格的人群開始加入購房大軍。不過,每年釋放出來的新增“解禁”人群是一個常量,經過逐月消化後,市場上的購房需求仍將呈現萎縮態勢。

  主要城市商品住宅2月成交量環比反彈,但同比依然下跌。而環比反彈的一大重要原因是1月的基數過低。今年1月有春節長假,加之前期樓市過度蕭條,開發商普遍“閉門謝客”。有消息稱,不少開發商甚至以放假的方式來回避慘澹樓市。在此背景下,各地商品住宅成交量連創歷史新低。進入2月,在存款準備金率下調、首套房貸利率回歸基準利率的影響下,剛需置業者逐步出手購房,由此推動成交量回升,這屬於正常現象。而部分開發商借此放大和炒作“回暖效應”,顯然別有用心。

  還值得注意的是,各地公佈的住宅網簽數據包含保障性住房的成交量,如果剔除保障房因素,各地住宅成交的回升幅度並沒有地産商宣傳的那麼大。以北京為例,上周(20日-26日)北京新建住宅簽約為2737套,二手房住宅簽約套數為1680套,合計為4417套,環比上漲102.1%。從環比數據看,成交量的確有明顯上漲,特別是新建住宅,環比漲幅達219.4%,但其中絕大部分都是保障房簽約。如果剔除保障房,上周北京新建商品住宅簽約套數僅1017套,日均簽約量依然處於低谷。

  業內專家指出,只要調控方向不改,對投資和投機性購房需求的打擊不放鬆,房貸杠桿不放大,那麼樓市成交量就不可能有實質性和持續性回暖。

  自本輪調控啟動至今,中央對地方政府“救市”行為充滿警惕。去年末,佛山放鬆限購的政策被叫停;今年蕪湖“微調”政策剛一公佈也隨即宣佈暫緩執行。這些舉措剛一齣臺即告“夭折”,顯示出中央“堅持房地産調控政策不動搖,促進房價合理回歸”的決心。進入新的一年,寬鬆的信貸環境為首套房貸的放鬆創造了條件,此時部分地區出現首套房貸回歸基準利率的變化只是適度微調,目標指向也僅僅局限在自住需求,體現“差別化房貸政策”。

  業內人士預期,2012年是房地産市場調控的關鍵時期,將保持政策的連貫性和權威性,調控不會動搖。首先,從長效機制上看,政府將從質量和數量上落實保障房建設,擴大住房有效供給;其次,加緊研究和制定住房保有環節方面的稅收政策,由此從制度上保證房地産業“調結構”的順利進行。

  (來源:中國證券報)

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