近期，受多種因素影響，部分城市商品住宅的成交量有所回升，很多開發商開始借此炒作“調控放鬆”和“樓市回暖”概念，以期吸引剛需置業者加速入市。但業內人士普遍認為，房地産調控的主基調沒有改變，也不容改變；“樓市回暖”的可持續性較差。

　　具體分析各地樓市的成交情況可以發現，購房者絕大部分為首次置業者；而帶動成交量回升的主力，很大程度上是“限外解禁”人群。在外來人口占比較大的一線城市，新的一年裏符合資格的人群開始加入購房大軍。不過，每年釋放出來的新增“解禁”人群是一個常量，經過逐月消化後，市場上的購房需求仍將呈現萎縮態勢。

　　主要城市商品住宅2月成交量環比反彈，但同比依然下跌。而環比反彈的一大重要原因是1月的基數過低。今年1月有春節長假，加之前期樓市過度蕭條，開發商普遍“閉門謝客”。有消息稱，不少開發商甚至以放假的方式來回避慘澹樓市。在此背景下，各地商品住宅成交量連創歷史新低。進入2月，在存款準備金率下調、首套房貸利率回歸基準利率的影響下，剛需置業者逐步出手購房，由此推動成交量回升，這屬於正常現象。而部分開發商借此放大和炒作“回暖效應”，顯然別有用心。

　　還值得注意的是，各地公佈的住宅網簽數據包含保障性住房的成交量，如果剔除保障房因素，各地住宅成交的回升幅度並沒有地産商宣傳的那麼大。以北京為例，上周（20日-26日）北京新建住宅簽約為2737套，二手房住宅簽約套數為1680套，合計為4417套，環比上漲102.1%。從環比數據看，成交量的確有明顯上漲，特別是新建住宅，環比漲幅達219.4%，但其中絕大部分都是保障房簽約。如果剔除保障房，上周北京新建商品住宅簽約套數僅1017套，日均簽約量依然處於低谷。

　　業內專家指出，只要調控方向不改，對投資和投機性購房需求的打擊不放鬆，房貸杠桿不放大，那麼樓市成交量就不可能有實質性和持續性回暖。

　　自本輪調控啟動至今，中央對地方政府“救市”行為充滿警惕。去年末，佛山放鬆限購的政策被叫停；今年蕪湖“微調”政策剛一公佈也隨即宣佈暫緩執行。這些舉措剛一齣臺即告“夭折”，顯示出中央“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心。進入新的一年，寬鬆的信貸環境為首套房貸的放鬆創造了條件，此時部分地區出現首套房貸回歸基準利率的變化只是適度微調，目標指向也僅僅局限在自住需求，體現“差別化房貸政策”。

　　業內人士預期，2012年是房地産市場調控的關鍵時期，將保持政策的連貫性和權威性，調控不會動搖。首先，從長效機制上看，政府將從質量和數量上落實保障房建設，擴大住房有效供給；其次，加緊研究和制定住房保有環節方面的稅收政策，由此從制度上保證房地産業“調結構”的順利進行。

　　(來源:中國證券報)