繼“唱空”綠城中國、盛高置地等之後，國際評級公司開始又一輪“唱空”中資房企的行動。

　　日前，標準普爾連續調低兩家中小型房地産股評級，分別為禹洲地産和沿海家園。其中，禹洲地産因銷售疲軟，評級展望調至負面。沿海家園長期企業信用評級由“B-”下調至“CCC+”，展望負面。理由是短期債務壓力巨大及再融資風險加劇。

　　償債壓力比較明顯的是沿海家園。據了解，沿海家園52億元人民幣的總負債中約82%將在2012年到期。其中包括11月到期的1.32億美元（約合8.3億元人民幣）優先無擔保債券、2011年5月至2012年12月間到期的總計16.4億元的4筆國內信託貸款，以及18億元的銀行借款。

　　標準普爾分析師陸楓介紹，目前，沿海家園正在就第二大股東深圳控股有限公司（深圳控股）持有的其5000萬美元優先無擔保債券進行展期協商，但進展目前尚不明朗。而從整個融資市場的形勢來看，股票與海外債券市場對類似沿海家園的財務疲軟的投機級發債人關上大門。信託公司在對信託貸款進行展期時變得日益挑剔，並對延長貸款期限收取高額的成本費用或設置限制性條款。

　　從銷售情況來看，這個總部設在深圳，項目遍及多個城市的房地産企業，2011財年實現了46億港元的銷售額。到2012年，公司將銷售目標大幅下調至30億港元，業內仍不看好其前景。去年4月至12月，沿海家園合同銷售總額同比下降約70%，到21億港元。而標準普爾認為，因中國房地産市場繼續回調，沿海家園2012年房地産銷售會繼續疲軟。

　　另一家以開發中高端物業為主的廈門禹洲地産同樣面臨流動性壓力。標準普爾分析師陳芃余表示，繼2011年合同銷售低於預期後，未來6至12個月，禹洲地産銷售和現金流仍可能持續疲弱。

　　和綠城相倣，禹洲地産因高端物業的産品類型所限，對降價策略比較謹慎。但又因為其大量物業開發于廈門等實施限購政策的城市，預計今年將繼續受到較大壓力。因此，儘管公司在2012年設定了50億元的銷售目標，但很多人認為，這一目標過於樂觀。

　　和中小房企相比，大型房企今年的騰挪空間可能更大。到目前為止，萬科、中海、保利等企業紛紛公佈全年銷售目標，基本與去年的銷售目標持平。恒大、龍湖等則制定了較去年上漲15%左右的銷售目標。據萬科等內部高層分析，因為將採取積極的以價換量的策略，再加上大型企業無論從融資能力還是項目相互輸血能力上都較強，公司對完成全年銷售目標比較樂觀。

　　專家表示，這一輪房地産調控對行業的洗牌效果十分明顯。2012年房地産領域的並購重組可能有所升溫。（于兵兵）

　　(來源:上海證券報)