3.15前夕專訪天津房地産學會副會長徐保滿

　　因為消費者對採光權的要求，才會有開發商對容積率的注意。購房合同裏的公攤面積都攤到了哪？這些樓市裏的玄機，你在消費維權時注意到了嗎？為此,3.15前夕，本報記者專訪天津房地産學會副會長徐保滿，請她就樓市裏消費者不知道的事兒進行解答。

　　採光權與容積率的關係

　　徐保滿認為，消費意識的覺醒是循序漸進的過程，當消費者具備了最基本的房屋居住權之後，在消費房屋的過程中，就開始注重對採光權的訴求。“如果樓宇之間距離過近，居住其中的人享受不到陽光，那麼就侵犯了採光權。”徐保滿説。正是由於消費者消費意識的覺醒，才使得更多的消費者在購房時關注容積率，而生産房屋産品的開發商，也因為消費者的關注，在建築房屋時注意容積率不能過高，以免侵害消費者的採光權。

　　據了解,容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此，綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，開發商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。

　　公攤都攤到哪

　　很多消費者在購房後，拿到手中的購房合同裏都會寫明房子的建築面積、套內面積和公攤面積。以一套建築面積91平方米的商品房為例，套內面積是70平方米，那麼公攤面積就是21平方米，那麼公攤面積到底都攤到哪，在合同裏就很少會體現。

　　“比如有的住房公攤是把樓梯、電梯面積算進公攤，有的把物業值班室也算進公攤，有的商住兩用房，一樓是底商，二樓以上是住宅，開發商不僅把底商銷售出去，同時也把底商作為公攤面積，讓住宅用戶買單，這就顯得非常不合理。畢竟消費者買房子，就按照銷售面積來買單。目前國內房地産市場監管部門對於公攤面積的界定沒有明晰的規定，直接導致房地産交易過程中不斷出現爭論的焦點。”徐保滿告訴記者。

　　法規條目過粗導致維權障礙

　　作為南開大學房地産金融與法律研究中心的主任，徐保滿告訴記者，房地産業內的法律、法規不健全，有些法規條目過粗，都會導致消費者在維權過程中無所適從。舉個常見的例子，很多新房交房之後，房屋出現的問題，有些屬於開發商，有些屬於物業公司，往往就會出現物業公司與開發商相互推諉扯皮的現象。消費者最後只有採取不交物業費這樣極端的辦法來解決，這樣的情況很多物業公司都會碰到，不交物業費就會導致物業公司難以為繼，最後就是惡性循環。

　　她介紹，在物業管理中，業主委員會的定位、責任是什麼，物業公司的責任和權力是什麼，很多規定都非常模糊不明確。物業公司的資質審查標準是什麼，哪個部門來審查，出現問題哪來監督，這些都沒有很明晰的規定，導致很多消費者維權無門。

　　徐保滿告訴記者，如果消費者在購房中出現問題，維權的途徑除了法律途徑外，還有房管部門的政策法規處，另外，天津房地産學會也能提供相關的政策諮詢和與開發商協調的作用。

　　記者 宋景怡

　　作者：宋景怡