董道娟本版主持

首席記者

　　業主投訴>

　　楊家坪容州苑小區的周女士鬱悶難消，從2009年開始，小區業主起訴物管公司的官司一打已近3年，但判決一直未下來。為什麼官司這麼難打？

　　周女士2001年入住楊家坪步行街404車站對面的商住樓容州苑。10多年來，開發商旗下的物管公司，只在2009年公佈過小區從2005─2009年的樓頂廣告牌收入。

　　公告顯示該收入減去安裝監控設備等的花銷，5年僅盈利3萬元，周女士等業主認為嚴重不實。還有物管公司出租搭建的違章門面、電梯轎廂廣告等收入，根本沒計算在內。業主要求物管提供與廣告商家的原始合同，被拒。

　　2009年，業主開始起訴物管公司，一是收益公開，盈利分攤給業主。二是要求把大修基金上交到房管局。三是物管公司拆除用於租賃經營的違章亂搭建築。途中，業主為了維權又設法召開業主大會選舉業委會。但是最終沒能過半數業主同意選舉産生業委會。

　　律師解答>

　　重慶百君律師事務所秦代友律師（重慶市律師協會房地産與建設專業委員會副主任）

　　小區物管收益“躲貓貓”，不公開、不透明，收益不支付給業主，按照《物權法》和《物業管理條例》，物管公司侵犯了全體業主的權利。

　　法院有權要求物管公司提供相關小區設施設備有償使用的相關資料，並委託審計師事務所進行審計。即便周女士不理解，但這個案例確實難判，困難在於追溯以往，業主舉證困難。

　　立足未來，解決之道確實需要成立業委會。因為對公共設施設備有償使用的處理權在於業委會，業委會可以委託物管公司代為管理，雙方約定收益分成的比例，然後業委會再把得到的收益，要麼平均分給業主，要麼歸入大修基金都可以。

　　像該案例未成立業委會的，可根據《重慶市物業管理條例》第十二條，由街道辦事處，在徵求該住宅區業主意見並取得過半數業主書面同意後，指定物業所在地社區居民委員會，代行業委會職責。業主們起訴的第二個訴求，要求物管把大修基金上交到房管局，在法律程序上有一定問題。作為原告的業主，可以要求被告物管公司向其履行某義務，但不能要求被告向第三方房管局履行義務。

　　業主們的第三個訴求拆除違章亂搭建築成立。根據《城鄉規劃法》和《物權法》，物管公司既涉嫌行政違規，又侵犯了全體業主的權利。

　　重慶晨報記者 董道娟

　　物管收益“躲貓貓”

　　業主無奈對簿公堂

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