近日，市統計局公佈了2011年中山商品房的各項成交數據。近390億元的銷售額與5913元/平方米的銷售均價雙雙創下歷史紀錄，這一業績自然備受矚目。但除此之外同樣令人感到驚訝的，便是同樣創下紀錄的中山商品房空置面積──同比增長了18.76%，高達311.96萬平米。

　　這兩個數據意味著什麼？

　　市統計局公佈的數據顯示，2011年中山全市商品房銷售面積為659.74萬平米。這也意味著，去年底中山空置的商品房面積為當年全年銷售面積的一半，空置量驚人。

　　若剔除掉寫字樓、車庫等産品，單純從住宅産品考慮。截至2011年12月，全市住宅存量依舊達到53232套，與2010年年底的34279套相比，同比漲幅高達55.29%，存量增加率更加令人吃驚。

　　房地産界認為，一定規模的待銷空置房對房地産市場的正常發展是完全必要的。它起到“蓄水池”的作用，有利於抑制商品房價格的不正常上漲，為消費者提供選擇餘地以及應對潛在需求等。而只有滯銷空置房，特別是積壓空置房，才會造成開發商的資金無法回籠，銀行不良債權大量增加，形成不良資産。

　　事實上，近幾年來中山的商品房銷售額在保持大幅增長的同時，商品房空置面積也是在逐年增加。去年底，更是在高基數的基礎上出現近兩成的增長，達到當年一手銷售量近一半的比例。滯銷空置房特別是積壓空置房，便在此時不斷涌現。如在近一年的宏觀調控中，就有許多開發商以低價促銷幾年前建好但未賣出的房子，通過這些“特價單位”迷惑購房者，造成樓市降價假象。

　　上述種種跡象的出現，説明中山樓市已經開始出現亞健康狀態：

　　第一，房産交易速度追不上現房增長速度。

　　空置商品房是指已竣工的商品房建築面積中尚未銷售和出租的部分。由於去年中山房産交易受宏觀調控衝擊明顯，市場熱銷的多為期房部分，最終使得本來庫存就非常大的現房大幅增加。正在待銷的商品房現房也成了空置面積大量增長的主角。

　　第二，市場上買房投資的現象大幅增多。

　　近年來，中山的購房人群中重復購房人群的比例佔了一大半。尤其是在中山各種交通基建日益完善的背景下，外地投資客比例逐年增加。像三鄉、坦洲、南朗等地，部分樓盤中外地投資客所佔比例甚至超過一半。當重復購買成為市場的主流，空置率自然會上升。

　　第三，市場産品供需類型出現錯位。

　　目前中山的空置商品房絕不僅僅是現房待銷或者良性空置，有部分産品很有可能已經存在結構性或局部性的滯銷乃至惡性空置。據中原地産統計，2011年底中山的存量商品房中，90平方米以下的商品房僅佔29%，90─144平方米的商品房佔53%，144平方米以上的戶型佔18%。其中，大戶型産品近9753套的存量，同比大幅增長了56%。可以看出，激烈的競爭必將大大增加來年中大戶型的消化難度，引發現房空置。

　　2011年，隨著宏觀調控的深入，不少項目以推遲工期應對樓市寒冬。但以去年中山樓市的開發速度來看，今年樓市增量仍很難踩住剎車，全市空置面積同比出現大幅增加的幾率大大增加。對於試圖抄底以實現短期獲利的投資者而言，無疑應當更為謹慎。 黃煜升