眼下接近過年即使出手也很難趕在年前交樓

　　本報訊 （記者田欣）昨日廣州仲介發佈數據顯示，儘管全年二手住宅成交均價仍上漲，但下半年開始已出現回調，近半年二手樓價環比上漲板塊逐步減少。而目前已經接近過年，即使出手也很難趕在年前交樓，因此很多二手客都選擇“hold住”（保持住、控制住的意思），等到年後再算。

　　去年二手成交量創“次低”

　　受宏觀調控政策影響，2011年廣州二手成交量創2006年以來的“次低點”（僅高於2008年），據市國土房管局公佈的數據，2011年全年廣州市10區二手住宅登記宗數為70589宗，同比減少26.4%。

　　滿堂紅研究部昨日發佈數據指，2011年12月份廣州總體（不含南沙）由該公司促成的二手住宅成交均價為14020元/平方米，環比下跌6.9%，同比上升12.0%。2011年全年廣州總體二手住宅成交均價為13596元/平方米，同比上升23.1%。由於潛在買家觀望氣氛相當濃厚，為促成交易，下半年市內部分板塊的二手住宅售價及成交價開始出現回調。

　　2011年下半年珠江新城板塊的成交均價高居全市首位，為26622元/平方米，同比上漲27.2%，環比下跌0.2%。而東風東沿線板塊在2011年下半年的環比漲幅最大，達到29.4%，主要是包括東山雅築等在內高檔物業成交比例增大所致。

　　據滿堂紅研究部分析，限購和限貸所形成的強力“殺手锏”，對市場上原有購買力造成最大限度的抑制，首先把大部分短線投資客清理出場，隨後增加改善性客戶的入市條件，最後更把包括結婚族在內的初次置業者的首套房貸利率大幅提高。

　　而隨著貸款購房客戶的成本增加，二手客的付款方式隨之發生明顯變化。滿堂紅報告指出，純商業貸款的變化最大，2010年純商業貸款的比例為42.8%，而2011年該比例迅速回落到29.5%，同比減少了13.3個百分點。2010年，採取純商業貸款方式購房，其套均總價為85.8萬元/套，而2011年純商業貸款物業的套均總價為97.6萬元/套，同比增加了11.8萬元/套。反觀一次性付款的客戶，2011年的套均總價為115.7萬元/套，比2010年的89.0萬元/套增加26.7萬元/套。

　　合富置業數據亦顯示，2011年廣州二手住宅一次性付款的套均總價超過140萬/套，遠高於總體套均總價的128萬/套。二手樓市主要以實力較強勁買家支撐。

　　根據分析，由於樓價已處於高位，貸款購房成為絕大部分買家的首選，若2012年存款準備金率和貸款基準利率能適當向下微調，便是對市場的一大利好，其積極作用甚至高於樓價或交易稅費的下調。

　　很可能上月“見頂回落”

　　仲介經紀反映，很多二手客戶已經選擇等一等。因為現在已經非常靠近年底，即使出手也很難趕在春節前收樓。不過一些“性價比較高”的一二手聯動項目，人氣還可以維持火爆。

　　有行家指出，12月單月二手住宅均價創年內最大環比跌幅，極有可能是二手樓價“見頂回落”的信號，預期2012年第一季度二手樓價會出現寬幅振蕩，但由於有效需求已被嚴重擠壓，潛在買家的信心受損，若樓價從高位下調幅度在8%以內，對總體成交量的刺激會很有限。