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地産仲介預計2012樓市:政策不變房價將跌30%

發佈時間:2012年01月16日 01:40 | 進入復興論壇 | 來源:新華網 | 手機看視頻


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  新華網深圳1月13日(記者趙瑞希)2011年尾,嚴厲的樓市調控政策終於撼動了房價。在樓市進入下行通道之時,2012年,房價將何去何從?

  日前,深圳地産仲介紛紛回首2011,展望2012,並做出了“如果政策完全不放鬆,房價將下跌30%,回到2009年4月的水平”的預測。

  中原地産華南(大深圳區)董事總經理李耀智説,2008年只要降價,成交量就會上來,但2011年降價後,成交量還沒有上來。幹降無量的陰跌,對於房地産市場的傷害最大。

  中原地産數據顯示,2011年深圳新建商品住房成交面積為272萬平方米,同比減少了15.26%,為連續11年以來的最低點;二手住宅成交面積為530萬平方米,同比大幅減少55%,創歷史最大降幅。

  李耀智預測,“如果政策完全不放鬆,房價還將下跌30%,回到2009年4月的水平。一二手房成交總量將萎縮至每月5000套左右。”

  面對市場壓力,開發商已經改變定價策略。世聯地産董事長陳勁松説,在市場定價方面,此前業內常用的比較法已經失效,“現在開發商定價時,不再問競爭項目賣多少錢,而是會問多少錢才能賣掉,這是市場探底期的一大特徵”。

  然而,陳勁松認為,為了防止降價引發的退房等問題,已經開盤等待入夥的樓盤,大幅降價的可能性較小,所以2012年築底的主力軍將是新開樓盤。

  此前,房企的庫存規模決定了企業的利潤,但是當市場轉向時,高庫存卻成為傷害企業的源頭。陳勁松説,“房企要趁早忙活債務問題,因為最悲慘的事情就是,企業資産豐厚,但現金流跟不上,最後差一口氣,被憋死了。”因此,2012年將是個去存貨之年。“開發商應該盡一切手段加快賣房速度,這不是要抄底,而是為保命。只要有量的反彈,築底就算成功了。”

  陳勁松認為,出租回報率回歸社會資産平均回報率之時,樓市便完成了築底。以中等戶型為例,租金回報率達到3%至5%比較合理。他預計,這一築底將在2012年年中實現,之後,樓市將步入緩慢復蘇期。

  調控之下,房地産市場發生了不少變化:“市場為主、保障為輔”的市場格局逐漸形成,房地産行業集中度不斷提升,三四線城市成為新的市場空間,商業模式也從囤地獲取高溢價轉換為快週轉。陳勁松認為,在這種變化之下,此前恐嚇營銷、囤地捂盤、VIP賣樓、三分鐘選房的做法,都將成為歷史。而“回歸房地産本源的事情都會發生”,比如房地産基金的介入等,房地産行業將正式進入下半場。

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