1~11月全市成交價漲量跌，均價仍漲2成

　　日前滿堂紅髮布研究報告稱，受限購、限貸等樓市調控政策的影響，2011年廣州二手住宅成交量持續低迷。1~11月，全市二手住宅交易登記面積共567.16萬平方米，同比減少24.7%；價格方面，前11個月成交均價為13574元/平方米，與去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9%。

　　二手住宅呈“L型”走勢

　　根據廣州市國土房管局公佈的數據，2011年1~11月份廣州市二手住宅的交易登記面積為567.16萬平方米，同比減少24.7%。其中，中心六區為338.24萬平方米，同比減少25.3%；新四區為228.92萬平方米，同比減少24.0%。滿堂紅研究部認為，新四區的交易量降幅低於中心六區，主要原因是其樓價水平低於中心六區，比較符合調控後佔據市場主流位置的剛性需求的購買力，受調控的衝擊略為輕微。

　　此外，從交易量的月度環比走勢來看，前11個月廣州二手住宅市場基本呈向下的“L型”走勢，在1月底新一輪國家調控政策出臺之後，2月份的二手住宅交易量在春節和調控的雙重影響下急轉直下，從1月份的89.44萬平方米下降到55.82萬平方米，環比降幅達到37.6%。此後，交易量在不斷的僵持博弈中波動下行。到11月份，隨著中心城區的一手樓開始出現明顯的降價行為，交易量降至38.50萬平方米的年內新低。而從同比走勢來看，由於2010年廣州二手住宅市場“先抑後揚”的走勢，2011年各月份的交易量同比降幅逐步擴大，下行趨勢更為明顯。

　　中小戶型成交比例增大

　　根據滿堂紅地産的成交數據，前11個月，廣州二手住宅成交按面積分類，以60~80平方米的房源成交比例最多，佔34.0%；80~100平方米的房源次之，佔21.8%。對比2010年同期，90平方米以下的中小戶型成交比例從71.2%提高到74.3%，提高了3.1個百分點，而90~120平方米的房源成交佔比降低了1.2個百分點，120平方米以上的房源成交佔比降低了2個百分點。滿堂紅研究部認為，中小戶型佔比提高，主要是因為調控後投資投機性需求退場，剛性需求成為二手住宅市場的主流需求。

　　此外，根據滿堂紅地産的成交數據，1~11月份，按照成交總價分類，以40萬~80萬元的房源成交佔比最大，佔38.2%；80萬~120萬元的房源次之，佔27.2%。不過，儘管80萬元以下的二手住宅最受置業者歡迎，但由於樓價的上漲，其成交比例與去年同期相比大幅降低了12個百分點。80萬元以上的房源中，以120萬~160萬元的房源成交佔比提高最快，同比提高了4個百分點。值得注意的是，在調控的市場環境下，200萬元以上的高價房源佔比依然達到了7.2%，比去年同期提高了3.1個百分點，反映了實力買家購買不動産的熱情不減的現實。

　　專家預測

　　明年二手樓價量或再減一成

　　下半年以來，中央政府和地方政府一再表示，2012年房地産調控決不動搖。在此情況下，滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為，預計2012年房地産市場限購、限貸的調控大環境基本不變，雖然地方執行調控的細則有可能靈活微調，銀根亦有望較2011年放鬆，但由於樓市需求依然受到較大限制，預計市場成交量將持續低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右。

　　價格方面，從2011年第四季度開始，二手樓價的下行趨勢基本形成，但在剛性需求的支撐下，2012年的二手住宅價格不會下滑太多，預計平均降幅約為10%，最高不超過15%，全年成交均價將與2011年基本持平。