每經記者 葉書利 發自北京

　　中海旗下的北京地王項目“中海九號公館”，儼然坐上了“跳樓機”。

　　在今年前三批房源銷售相對正常的情況下，中海九號公館于6月18日推出的第四批、共計448套房源，上市近兩個半月後，竟然出現罕見的零成交現象。

　　儘管成交突至“冰點”，但《每日經濟新聞》記者計算發現，中海九號公館的降價空間並不大。該項目所在地塊為中海此前拿下的一個地王地塊，土地成本很高，地價房價比高達近52%，而一般房産項目的地價房價比在二至三成。

　　兩個半月零成交

　　北京住建委旗下的網站北京市房地産交易管理網的數據顯示，中海九號公館分別於3月2日、3月13日、5月22日和6月17日拿到新預售證，分別推出房源88套、192套、180套和448套。截至8月30日，前三批房源分別成交30套、54套和137套，相應的簽約率分別為34%、28%和76%。

　　不過令人意外的是，中海九號公館于6月17日拿到預售證，並於6月18日開盤的448套房源，北京市房地産交易管理網上的成交數據竟然為零。換句話説，開盤近兩個半月後，中海九號公館第四批房源為零成交。

　　對於中海九號公館前三批房源簽約率尚屬正常，而最近一批房源兩個半月內竟然零成交的過山車式錶現，在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，北京亞豪機構總監郭毅、北京美聯市場研究部高級經理張磊的第一反應皆為“捂盤所致”。但考慮到中海九號公館于9月10日將對零成交的房源進行降價促銷時，“捂盤説”不攻自破。

　　排除捂盤的可能性後，郭毅認為，中海九號公館第四批房源異常的零成交表現，可能與項目的放量節奏有關係。具體來説，該樓盤在近三個半月內，連續四次開盤，合計提供房源908套。放量節奏太快，導致總體放出的量比較大，可能超越了該樓盤所在的北京西南板塊區域對住宅需求的承載能力，而該區域具備買房資格、購房能力及購買意願的客戶，已被前面三批房源消化，待緊接而至的第四批房源出來後，已無新客戶了。不過，郭毅仍然認為，第四批房源的零成交比較極端，不可思議。

　　張磊也認為，與第四批房源相比，中海九號公館前三批房源銷售不錯，緣于蓄客期較長所致，而第四批房源的慘澹表現，緣于開發商開盤節奏過快所致。

　　地王身份成燙手山芋

　　對於零成交現象，中海九號公館將不得不在短期銷量與長期品牌形象間進行選擇。

　　不過，中海九號公館的降價空間並不大，因為這是個地王項目，成本很高。

　　資料顯示，2010年1月21日，中海以66.9億元總價拿下北京豐台區六圈村A和B兩塊居住項目用地，成為當時北京的總價地王，該用地項目也就是目前的中海九號公館。折算下來，中海九號公館樓面價高達17153元/平方米。以該樓盤5月22日拿到預售證的這批房源為例，北京市房地産交易管理網的數據顯示，截至8月30日，成交均價為32865元/平方米。如此粗略計算，中海九號公館地價房價比高達近52%。

　　一位不願具名的房企高管在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，目前一個樓盤的地價房價比一般在二至三成，也就是説，一個樓盤的土地出讓金在售價中的比重一般在20%~30%之間。此前國土部公佈的調查數據也顯示，全國樓市地價佔房價平均比重為23.2%。

　　遠洋地産與雅居樂的相關數據可以佐證。遠洋地産上半年財報顯示，上半年遠洋地産旗下樓盤(不包括車位銷售)，平均入賬銷售價格約為11000元/平方米，平均土地成本(不包括車位)約為2653元/平方米，地價房價比約24%。而雅居樂上半年財報顯示，公司目前持有的土地成本為1307元/平方米，但上半年銷售均價高達約1.1萬元/平方米，土地成本佔銷售均價的比例低至12%。

　　中海九號公館畸高的地價房價比，在地王項目中並非個案，極具普遍性。比如同為地王身份的金茂府、潤楓領尚、中信新城和保利中央公園，地價房價比分別高達35%、45%、58%和46%。

　　一房企高管認為，畸高的地價房價比，意味著地王樓盤的利潤空間被進一步壓縮，加上後期的建安成本和各種稅費，實際的利潤空間已極為有限，因此降價空間也相對有限。而造成地王們地價房價比偏高的原因在於當時開發商在拿地時，房地産市場環境仍在高歌猛進，開發商沒有預測到後來政府會如此嚴厲的打壓樓市，因此當時會花大價錢去購買這些稀缺的地王地塊。但後來的樓市環境急轉直下，導致如今的地王地價成為手中的燙手山芋。