富力地産打破僵局，明確提出對市場的看跌，其他局中人不跟也得跟

　　財新《新世紀》記者 李慎

　　縱然開發商痛批限購政策飲鴆止渴，地方政府賣地收入銳減有苦難言，中央政府對房地産的調控仍咬定青山不放鬆。

市場需求依然存在，現在正處價格調整窗口期。沈井韋/CFP

　　2011年上半年，中國房地産市場平淡黯然。限購鉗制了市場需求，銀行信貸收緊，海外市場融資成本趨高，國內資本市場大門緊閉，地價卻難見下跌。

　　近期陸續出爐的房地産上市公司中報卻顯示了另一番景象，知名開發商仍吸金不減，萬科、保利、金地、招商地産1月至6月簽約銷售金額同比增幅分別為79%、81%、109%、62%。但靚麗中報的背後卻隱藏著一個重要事實，由於房地産開發結算週期的客觀原因，2011年上半年的部分業績來源於2010年下半年的簽約預售。

　　對於開發商來説，最能助其掌握主動權的，只有預售款。近兩個月，一二線房地産市場項目打折促銷的廣告不絕於耳，但鮮有大型知名開發商做出明確的策略性降價動作，因為上半年他們手裏的資金還能撐得過去。

　　但這樣的局面已難以為繼。經過2008年市場V型反轉的洗禮，過去的降價風向標萬科此際已退居幕後，內部暗令不可再提“降價”二字。但事實上，包括萬科在內，各大開發商的降價行動已潛流涌動，團購、內部價、送裝修等眾多名目，都旨在讓利客戶。8月17日，住房和城鄉建設部正式公佈對各地列入新增限購城市名單的五項建議標準，三四線城市限購政策呼之欲出，這令大批已退守至三四線的開發商都感覺快“繃不住”了。

　　在調控政策及其預期的“圍追堵截”下，市場是否已接近反轉下行的轉捩點？一般來説，降價多米諾骨牌效應還需要一個“爆破手”——它會不會是富力地産（02777.HK）？富力近日率先打開虛掩的降價閘門，明確提出了對市場的看跌，不僅自身項目向下調價10%，還對下半年市場再看跌10%，一時震動同業，引來側目與爭議。富力這頭張骨牌，會否引出一連串多米諾效應，還有待市場消化與觀察。

　　富力明確看跌

　　“價格在政府的號召之下，大家只能做出向下的調整。價格方面，我們現在下調了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%。”8月23日，富力地産董事長李思廉在中報業績發佈會上作出上述表示。

　　這是今年房地産調控以來，大型開發商高管首次公開表態“要降價”。雖然此前各大房企都已採用了各種促銷手段，但實際上他們並不願意對外承認降價。

　　“是否會引發一輪降價潮，要看具體城市、具體項目和開發商的具體情況，但對於目前資金壓力大的企業來説，加速出貨應是首選。”戴德梁行華南研究部主管張曉端向財新《新世紀》表示。

　　“降價是最後的選擇。特別是經過2008年萬科降價後售樓處被砸，大家都明白降價沒有任何好處。”陽光100集團常務副總裁范小衝向財新《新世紀》記者表示，“原因有三，一是老業主鬧事，給企業品牌帶來傷害；二是大家心裏都有數，如果都高調降價，整個市場透露出一片下行信號的話，恐怕就沒有多少人買了；三是降價終歸壓縮了利潤，沒人願意這麼幹。”

　　開發商對於降價心態糾結。上半年，大多數開發商都收縮戰線，一副“挺著”的架勢，幸虧三四線城市成為銷售的藍海，支撐了業績。但隨著限購政策向下深入的信號進一步釋放，不少開發商可能不得不做最後的選擇。

　　“三四線城市限購影響確實很大，我們在煙臺的項目，就是趁著三四線限購政策出來之前開盤。”龍湖地産內部人士向財新《新世紀》記者表示。

　　“越到下面的城市，限購影響越大。現在一方面限買，另一方面把資金卡住了，再把你的退路三四線城市截住，政府真是圍追堵截，逼著你降價。”遠洋地産內部人士向財新《新世紀》記者表示。其實，早在今年3月，遠洋地産就對多個佈局城市制定了降價策略，新盤低價入市，快速回籠資金投入商業地産。

　　不少一線代理商和市場分析人士認為，現在已經到了適當降價的時機，當市場對於房價大降不報太大希望時，只要價格調整到心理價位，潛在需求就會釋放。

　　“市場依然存在，而且現在是重要的價格彈性窗口期。萬科上半年業績持續增長，在市場完全叫停的時候還能出量，説明這是價格彈性窗口，只要價格合適，量是可以走上去的。現金流是我們今年下半年乃至明年上半年最為重要的，沒有量怎麼辦？”世聯地産董事長陳勁松表示。

　　中原集團研究部高級經理劉淵也有相同看法，“要降就先降，先降能把潛在的需求搶先吸收，小幅度試探性地降不如一次降到位。”