隨著傳統樓市銷售旺季“金九銀十”的來臨，8月開發商推盤速度略有加快，不過上海樓市僵局還在繼續，目前多數樓盤價格也尚未出現鬆動跡象，買賣雙方深陷博弈中，為“金九銀十”蒙上陰影。由於國家宏觀政策的不放鬆，限購限貸的從緊，導致一、二手房的成交量或將走低，此外外圍區域出現一二手房價格倒挂的局面，就整體來看，二手房市場的“金九銀十”或無法預期而至。

　　38樓盤搶灘 優惠盤現不到一成

　　儘管業內分析回暖可能性不大，但開發商的確在著手準備“金九”。9月新開樓盤38個，相比8月有明顯增加，不過比去年同期仍略有減少。由於此前單價1.5萬－2萬/平方米之間的“剛需盤”銷路不錯，因此“金九銀十”期間由他們唱主角的可能性很大。

　　與想象中的新盤扎堆推出不同，新浪樂居樓盤中心數據顯示，9月即將開盤的38個樓盤中，僅有3個樓盤明確開盤時會有優惠措施，所佔比例不到一成。明確優惠的三個樓盤為：綠地薔薇九里、都薈豪庭以及盤古天地。其中優惠幅度最大的為盤古天地，辦理VIP卡後最高可優惠15萬元。從推盤量的回升可以看出，不少開發商已經著手在為即將到來的“金九銀十”做準備。不過受到樓市房産新政的影響，與去年9月43個項目開盤，還是略有減少。

　　在9月即將上市的38個樓盤中，有29個位於外環外，即便是外環外，樓盤的報價也參差不齊，其中最低的富興華庭，均價約為11000元/平方米。報價最高的綠城玉蘭花園，均價達到了43000－46000元/平方米。

　　德佑地産研究中心主任陸騎麟強調，在購房者降價預期日漸增強的情況下，開發商卻沒有對價格做出調整，使得市場陷入僵局，或出現“金九不金”的局面。

　　值得注意的是，近期部分開發商出於自身運營角度，開始調低價格。如更多開發商響應的話，這一現象也將從一手新房波及二手房。從漢宇地産分行反饋信息表顯示，上海已有多個板塊出現了一二手房價格倒挂現象，主要集中在外環線附近區域，如寶山的顧村、月浦板塊，青浦的新城板塊，均出現了一手房價格低於周邊二手房。

　　如今大多數開發商上半年業績出現下滑，即使身經百戰，也無法支撐持久戰的壓力。800萬平方米以上的商品住宅供應存量，促銷降價似乎已迫在眉睫。預計未來上海將上演一股降價潮，“主動降價”已是支撐市場回暖的唯一動力。

　　也有認為大幅降價將在二三線城市限購之後。中房信研究總監薛建雄表示，如果下半年對這些二三線城市實施限購等嚴厲政策的話，對於開發企業的打擊將是沉重的。屆時，在一二線城市成交量雙雙走低的銷售壓力下，開發商會加大新房供應，或將通過降價來以價換量。

　　2萬元的“剛需房”仍將唱主角

　　9月即將開盤的38個樓盤中，目前已有19個樓盤報價，值得注意的是，19個樓盤中近半數報價不到2萬遠/平方米。 報價不足2萬元/平方米樓盤均位於嘉定、松江、奉賢等區域。

　　儘管整體市場未必回暖，但是也有市場人士預計，單價在1.5萬-2萬元/平方米之間的“剛需房”依然會銷路不錯。新浪樂居數據顯示，今年1－7月，90平方米以下的小戶型成交面積與去年同期相比增加了17%。此外，今年1－7月間上海小戶型成交量自2月開始呈逐月遞增的態勢。從近期寶山、嘉定等區推出的單價1.5萬元左右/平方米的新盤銷售火爆情況來看，低總價的剛需房在“金九”應該還會有所作為。

　　但是反觀中高端物業，就不那麼樂觀了，因為理論上他們的主要客戶都是限購對象。陳先生手上已有4套物業，前段時間他主動找到仲介，明確表示還想買一套靜安豪景的物業，他覺得市中心物業稀缺性強，且保值度高，故想要購入長期持有作投資，但是他手上已經有多套房子，受到政策的阻攔，他已經無法再購房，也只能作罷。

　　陳先生並非“孤例”，8月中高端物業的二手房成交普遍遭遇了“滑鐵盧”，記者從位於陸家嘴、靜安、原盧灣等中心區域的上海中原門店了解到，8月上旬的中高端物業二手成交量與7月同期相比萎縮近6成，此外由於房東對於市中心區域的看好，故降價議價空間較少，目前約5%左右，對於中高端物業而言，傳統意義上的“金九銀十”恐難現。

　　陸家嘴板塊主要客戶群為公司高管，同時也不乏一些外地實力客戶。據上海中原陸家嘴分行經理高成龍介紹，板塊8月上旬二手房成交很低迷，比7月同期二手成交量少了60%左右，主要是受到“滬四條”的影響，客戶觀望再起，特別是補稅叫停的政策，把許多外地籍客戶擋在了門外，無法購房。

　　而上海中原靜安豪景分行經理樂斐也表示，8月至今區域二手房成交量不太理想，和7月同期相比也少了大概5成左右，上門客戶和來電客戶也大幅減少。但是新的客戶卻很少，新客戶的增長跟不上消化的速度，這樣一來，成交量也就自然上不去了。“現在客戶大多都在觀望，而且限購對區域內的客戶影響也較大，大概阻礙了70%左右的客戶購房，因為到這裡購置中高端物業的客戶大多手裏都有幾套房。”