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李亞強 哈爾濱市棚改辦副主任   
于沐琳 哈爾濱市道外區區長
張效廉 黑龍江省哈爾濱市市長
劉利民 哈爾濱市道外區棚改辦副主任
王歌陽 哈爾濱市棚改辦拆遷處處長
高洪旗 好民居建設投資發展有限公司董事長
黃桂田 北京大學經濟學院副院長

節目導視：
    7400萬平米，近千萬戶居民，棚戶區改造已成為困擾城市發展的難題。中央經濟工作會議進一步提出加大安居工程力度，為什麼它能在86天完成263萬平方米拆遷，沒出現一例上訪？如此大規模的拆遷，錢又從哪來？《對話》發現城市樣本《一戶都不能少》，敬請收看。

主持人 陳偉鴻：
    好，謝謝大家，也謝謝電視機前的各位每週的此刻準時收看財經頻道的《對話》。
    現在我們生活的城市是變得越來越漂亮了，很多的老舊城區隨著城市化的進程、隨著城市的改造，被一些拔地而起的高樓所期待。
    當年的棚戶區的臟亂差，誰還能為我們來補充一下當時這些百姓，他們的居住環境、生活條件？
李亞強 哈爾濱市棚改辦副主任：
    近些年來一些棚戶區，確實是有點看不像樣了。因為老百姓的居住有一些小區是水受污染，有一些是啥呢？是基礎設施這一塊兒基本上主要的基礎設施，缺腿非常非常多，而且進去的時候，那屋裏面是黑屋子。
于沐琳 哈爾濱市道外區區長：
    每當刮大風的時候，或者是下雨的時候，冬天下雪的時候，我們都感覺到神經很緊張，颳風的時候怕著火，下雨的時候老百姓的房子。
主持人：
    怕漏水。
于沐琳：
    不是怕漏水，有的肯定是要漏水。
    再一個就是下雪的時候，因為到冬天，他們沒有那種取暖設施，這個煤棚子、柈子，都在房子的周圍，這個屋子特別冷。
觀眾：
    我原來住的房子是12米，因為我們白天都上班，晚上回家現點那點兒火，晚上一點不暖和，我都穿著棉襖、棉褲，還有一雙非常大點的鞋，因為那樣裏頭能多墊點鞋墊，那種感覺真的是很無奈，也很痛苦。
主持人：
    對於很多的百姓來説，通過拆遷改變自己的居住環境，一直是他們的夢想。之前我們也做了一些相關的調查。

（播放短片）
解説：
    面對老舊城區，尤其是棚戶區的安居工程，城市的執政者有著諸多顧慮。一是保障性住房工程不能大幅度提高當地的GDP水平。二是涉及群眾廣，拆遷工作複雜。三是政府無法持續投入資金，進行城市的回遷改造。四是回遷工程歷時漫長，甚至僅靠一屆政府領導都不能完成等等。面對這些難題，如何讓百姓安居，成為了擺在每位市長民主的考題。

主持人：
    到底這些猜測是不是真實的，其實有一個城市他們給出了自己的一個答案。86天的時間拆遷了2萬戶居民，凈住的面積達到了273萬平米，這在很多的城市看來，都是一個幾乎不可能完成的任務，但是在哈爾濱完成了。到底是如何完成的，我們現在就用掌聲請出哈爾濱市的市長張效廉市長，掌聲歡迎。
    歡迎您，張市長。
張效廉 黑龍江省哈爾濱市市長：
    你好，你好。
主持人：
    早就聽説張市長的笑容是非常吸引人的，我們在哈爾濱採訪的時候，問到老百姓對張效廉市長的印象，有一個老太太説：“您説的就是我們那個笑臉市長啊，我們老稀罕他了。”
張效廉：
    這是大娘的昵稱，相當於小名。
主持人：
    相當於小名。但是是不是每一件事情都讓您這麼開心？像拆遷這樣的一個重頭戲，雖然它的意義很大，但是對於市長來説，有人覺得這好像不是那麼容易顯示自己政績的地方。
張效廉：
    有人跟我們開玩笑，你們是不是有點虎？但是我們希望如果再讓我們選擇，我們還會這樣的選擇，我們還會應該請願地虎下去。
主持人：
    看來這位市長有點虎，才有了今天的這樣燦爛的笑臉，所以我們請張效廉市長入座，慢慢跟我們來回望這段路，好不好，來，有請。
張效廉：
    我們下決心推進棚戶區改造，現在回過頭來看，我們也不是天天這樣燦爛的笑。
    去年，4月27日那天，我到了道裏的顧鄉屯，現在它的轄區面積有1.3平方公里左右，這麼大塊頭的棚戶區，哈爾濱歷史上是少見的。一位姓楊的阿姨，穿得很破舊，我要往她們家院子裏走的時候，她顯得非常矛盾，她説您能不能別去我家了，我説我就要到你家去做客的，我還逗她，這時候我們倆半推半就，我就已經進入她們家這個小院了，屋子是後來我們給佔滿了，不到9平米。就是跟大娘一進她家的院裏的時候，一種就在泔水缸旁邊、垃圾站中心地帶的那種味道，酸臭味撲面而來，就是你多大的酒量，我現在回憶起來跟同志們説，你忍不住都要吐，不能夠呼吸，都有到了窒息的程度，迫使我就趕緊往屋裏走。這一走我更驚訝，昏暗的小屋子裏坐著一個小男孩，在揀的破爛堆裏那個塑料殼子上，正在那寫作業呢。
主持人：
    他們在那兒住了多少年了已經？
張效廉：
    據這個楊阿姨講，這個孩子出生了她們就在這兒住。
    哈爾濱是全國解放最早的大城市，1946年的4月28日就解放了，我們的共和國也已經60多歲了，但是仍然有為數不少的這樣的群眾住在這樣的環境裏。看著這個小孩我問他幾歲了，他説他上二年級，不好意思説幾歲，因為家庭生活特別困難，奶奶告訴我，説這孩子11歲了，我就回想起我孩提的時代。因為我10歲到14歲，我在林區住過“板加泥”，那個時候我住的相當於叫“半地窨子”，外面院子的高度要比屋裏的要高一米左右，漫長的夏季特別是雨季，外面不管下多大的雨，水都要倒灌，所以那個時候我就想起這個。如果有一天組織上安排我去能夠做政策的選擇，讓我去決策幹一件事情，偉鴻同志，我當時從小就下決心，我那一天，上任那一天我就把這件事作為第一件事來抓。
主持人：
    這上任後的第一件事到底怎麼開始做的？
張效廉：
    上任初期那一段時間，有微服私訪走了一些棚戶區的居民家庭。我記得這裡有個老大娘，她對我説，你對哈爾濱有什麼印象？我説大娘，我聽説這樣一句嗑，“南崗是天堂，道裏是人間”。她説還有地獄吧，我是道外是地獄。
主持人：
    當時不好意思説。
張效廉：
    我不好意思説到外，因為我此時此刻我就在道外居民家庭裏面。她説，別管地獄也別管天堂，大娘給你補一句話，不知道你聽沒聽過這句嗑，她説好女不嫁道外郎。我説，大娘，您嫁了道外郎，你年輕時候一定非常漂亮動人，她給我開了句玩笑，她是，嗨，都是被那老死頭子給騙了。
主持人：
    早知道道外的現狀，死活是不能嫁過來了。
    于區長，剛才老百姓説這個地獄的那個地方，就是您現在工作的地方。
于沐琳：
    全市的危房棚戶區，我們道外區佔三分之一以上，所以説做棚改工作我們是全市的主戰場，當時效廉市長也講，説這個你們先出去學習，去看看人家兄弟城市是怎麼做的。
張效廉：
    “遼沈戰役”去取經去了，回來給我帶回來一大堆圖紙，鋪了我一桌子。
主持人：
    直接就現場辦公。
于沐琳：
    這個就是我們道外區棚戶區分佈的圖紙，在這裡一共是45塊，標上紅的這樣的是一期要做的。

主持人：
    最重點的部位。
于沐琳：
    對，我們理想是把這些全部都做完了。
主持人：
    從這個圖紙上已經感受到戰役已經要打響了。其實當一隊又一隊的小分隊考察回來，會不會幫助您更快更好的選擇棚戶區改造的方案？
張效廉：
    拆遷是天下第一難大家説，是國際級難題。

    歷史遺留問題多，棚戶區成為狗啃過的骨頭，冬季寒冷時期長，全年只有191天的建築工期，237萬平米凈地，兩萬戶居民拆遷，市長如何在86天完成不可能完成的拆遷任務？廣告之後請繼續收看。

張效廉：
    拆遷是天下第一難，大家説，是國際級難題，這裡面是有幾個利益群體在進行博弈和權衡。
楊君華 遼寧省阜新市棚改辦副主任：
    從開發商而言，在商言商，他希望利益最大化。
    第二，作為被拆遷人而言，他希望通過舊房能達到實現利益的最大化。
張效廉：
    如果我們政策設計得好，而且政策公平、惠民、透明，把握政策貫徹到位，不偏不倚，這樣的話我想，這個難題我們就是在克服當中、在探索當中迎刃而解了。
主持人：
    您剛才提到了一個關鍵詞，就是制定這樣的惠民政策，是不是能夠不偏不倚，是不是能夠做到很好的權衡，所以今天我們特別製作了一個天平。
    我們特別想知道，哈爾濱在棚戶區的改造過程當中制定了什麼樣的政策，可以來對接、可以來平衡百姓的一份需求。用您剛才這個詞來説，就是叫和諧，老百姓怎麼理解和諧？
張效廉：
    我們哈爾濱的老百姓説話優點是實在，缺點是太實在。我們的老百姓怎麼解釋和諧呢？就叫擺平別鼓包。
主持人：
    但是説起來容易，做起來難，老百姓的要求是各式各樣的，每家每戶都有不同的需求，我們就先讓老百姓來提出他們的要求，好不好？
觀眾：
    我曾經住的是一個大雜院，60多戶的人家，但是説，我們就是一個公共廁所，而且就是冬天倒泔水的時候，北方的天氣非常寒冷，到處結冰。我的母親80多歲了，我就不希望她在倒泔水的過程當中有什麼一個閃失，我希望將來就是説，在我母親有生之年能過上幸福的生活。
主持人：
    但對您來説，每次邁進這個家門口的時候是一個什麼樣的心情呢？
觀眾：
    就是説既留戀又無奈。
主持人：
    如果説我們現在動遷了，把你遷到一個挺遠的地方，但是你也住進了新房，你願意嗎？
觀眾：
    我不願意。
主持人：
    我手邊有這麼多個天平上的砝碼，從大到小，你可以選擇一個，你告訴我用什麼顏色的，我就知道它在你心目中的份量。
觀眾：
    我要那紅的。
主持人：
    你要那紅的，這個紅的份量顯然是挺重的，從你剛才的這個敘述當中，我覺得可以歸納出這麼四個字，來代表這個砝碼當中必須要解決的一個問題。您看説出了您的心聲嗎？
觀眾：
    是的，是的。
主持人：
    故土難離。
觀眾：
    對。
張效廉：
    現在難題在我手裏，我就挑一個砝碼，我就得挑一個比他那個還重的了，要不然他沒法向我這邊傾斜過來。我就挑這個了。
主持人：
    大家都在等待著，到底會是什麼樣的一個砝碼出現在天平的另一側。八個字。
張效廉：
    拆一還一，原地回遷，傾斜過來了。
    拆一還一，我給大家做一個解釋，我們拆一平方米的舊房子就還你一平方米的新房子。而且這個價位差距多大呢，如果是你選擇了多層，在哈爾濱，相當於我們現在是2000（元）左右（平方米），就是建安成本。那麼哈爾濱這個房子現在的市場價格，我們的多層在城區裏面大概是在4100元錢左右。所以為什麼我挑了個大的，因為我們讓利於民了，所以群眾得到了實惠。

觀眾：
    我從別的區嫁到道外區的，去了以後，我愛人家房子建築面積將近30平方米吧，我們居住五口人，兩個小姑子，一個婆婆。在這種居住環境下呢，我小姑子身高1.68米左右吧，我小姑子住在1.5米寬、1.5米長，就蝸居在那個地方住。我當時家裏親屬不願意到我家去，因為地方特別小，沒有坐的地方，而且天棚呢站起來就能摸著，就我這個個兒站起來能摸著天棚。家裏面親戚都不願意來，我就渴望著，要是動遷，能有一個地方夠我擱沙發，來客人能坐下就行，我特別盼著動遷。
主持人：
    你當時為什麼還勇敢地嫁了過去呢？
觀眾：
    我勇敢的因為有另一位。
張效廉：
    有另一個優秀的另一半。
主持人：
    愛情的力量大，其實有這麼完美的愛情，應該有完美的生活，你覺得哪個砝碼足以掂量出你心中這個願望的份量？
觀眾：
    我選黃顏色的。
主持人：
    黃顏色。
觀眾：
    對，給市長又加一個大砝碼。
主持人：
    大砝碼，而且大砝碼上還有一個大的願望，我們要寫給市長。
    來，市長請看，我們的砝碼是越住越大，我們把這個難題交給市長。
張效廉：
    我們的政策是設計了上靠戶型這樣的政策，仍然在拆一還一的大政策下，惠及被拆遷的居民。
    來。
    我們設計了50、60、70（平方米），每十平方米一個檔次的上靠戶型的政策。
主持人：
    那像剛才那位大姐，她們家原來是30多平方米，按這個戶型上靠，就只能靠到50平方米的這個戶型了，他想要的60平方米就實現不了這個心願是嗎？
張效廉：
    我們這個政策只能分為10平方米一個檔，就是你低於50平方米的，你40平方米多你就靠50平方米，那50（平方米）多的你只能靠60平方米，60平方米多的只能靠70平方米，70平方米以上進入商品房，那就是市場什麼價，大概你什麼價。
主持人：
    看來這個問題解決得也非常和諧，也沒鼓包，但是老百姓還有沒有其他的願望呢？
觀眾：
    我是棚戶區社區主任，我也是這次被動遷戶的居民，我們當時住的房子都有近百年的歷史，所以説我們的防火任務非常繁重，而且防火隱患重重。一到大風天，我們就是挂旗，挂到那個棚戶區院裏最高的地方，就是大夥兒一看那個旗幟就知道今天風大，防火，重要。
主持人：
    那就是一個防火旗。
觀眾：
    對。今天呢我也把這個防火旗，動遷的時候吧，我們就把，有很多居民就像收藏文物似的收藏一些東西，而把這面旗子收藏起來了。今天我也把它帶到了現場，請大家看一看。
    這個是道外區政府從80年代末開始，我們就用這面防火旗警示居民。
主持人：
    來，禁火。希望以後條件好的時候，這面旗子就光榮下崗吧。其實我們説到這個動遷，你最希望改善的條件是什麼，我也想總結四個字，但是可以讓您來挑一個砝碼。
觀眾：
    我挑第二個吧。
主持人：
    你挑第二個。
張效廉：
    她挺體諒我。
主持人：
    百姓在動遷的過程當中還希望能夠住上這樣的房子，它的配套是非常完善的，好，我們把這個砝碼加到天平上去。
張效廉：
    我得拿一個桔紅色的，但是我寫的呢，不是文字，而是數字，4呢，我們是要用於我們棚戶區改造的道路建設，85片棚戶區，我們已經設計了城市的二級路網和我們的三級以上路網，80條道路。同時呢，我們還要有小區的其他設施的配套，水電氣暖。特別是我希望我們的居民不再為冬天的寒冷發愁，不再為春天的風和火擔憂。我希望我們那個禁火的原始烽火臺的消息號，信息樹，永遠地把這個歷史從今天翻過去，載入史冊，成為我們記憶當中的博物館的一件紀念品。
    2008年237萬拆遷改造建設當中，需要31億元來跟它相匹配。這樣的話才滿足訴求，所以我拿出了一個比較大的，滿足大家公共需求。
主持人：
    政策確實非常地鼓舞人，而且呢，對未來動遷之後的前景大家也充滿了期待。但是現在我能不能給市長出一個難題，我挑了一個特別大的砝碼，但是您別擔心，我只寫了兩個字，比前面的字都小。來，這個字呢就是“沒錢”。你蓋好了那麼多的漂亮的房子，你讓我改善條件，你做好了配套，但是我就是沒錢，除非你讓我免費住120平方米的。
張效廉：
    光2008年拆遷當中，就有63戶這樣的群眾，我住的房子很小，你無論如何讓我去上靠，我也沒能力靠，然後我的房子就這麼些，你拆一還一，我也不能住半拉半房子，這是群眾給我們提出來的。最低保障戶型，而且我給註明了一下是40平方米，40平方米減去你原來拆一還一的部分，我們收取的是建安成本，建安成本在我們拆遷房屋當中只是平均每平方米890元錢左右，就是你只需要在你原來交付舊房子讓出空間，漲上40一減，乘上890元錢，你就可以OK了，得到了40平米的最低保障戶型。
主持人：
    看了剛才的這個解決方案，其實您別介意，我還想給您出難題。

（播放短片）
群眾：
    原來我家住17平方米的房子，聽到動遷的話第一反應是高興，因為我盼望挺久了，他們就説有40平方米的廉租房，然後可以按890元錢一平方米買，然後我就想，但是我家沒有錢，所以就買不起，我就問他可不可以還有其他政策，他就説可以承租下來租，然後我覺得挺好的。但是我轉一想，因為我母親身體不好，然後我想留著那些錢幫她治病，就是還是雖然每個月租的房子，還是租不起，也是住不了房子，我就特別擔心。

主持人：
    我注意到就在她講述自己擔心的時候，我的張市長已經在他手中的這個砝碼告訴我們，我們的政策保障到底是怎麼樣的。股折租，保底安置，一個不能少。
張效廉：
    我解釋一下。簡單來説，就是我房子靠不上40平方米的保障戶型，我才17平方米我還要差23平方米的空間，那麼別説你890元錢，你就是89元錢我沒錢了，那麼我們能不能一個不少的把我們棚戶區的群眾都妥善安置。她家原來是17平方米，一般來講過去就是説，我買不起我就要錢，最後我來付租金，這次我們有一個叫股折組，你那17平方米就是你的産權了，你剩下23平方米是共同産權。我們按你的産權當年房價和我們政策房價的一個加權系統，然後給你折成現金，變成租金，你就等於持股減持，減持變現來租房子。那麼我們租金是非常優惠的，每平方米我們每月一元四角四分，像她將來一畢業，有工作了有收入了，只要她的戶主不變，我們仍然可以按原來的房價的折算，讓她買回差價房，我們用的是每平方米890元錢。
主持人：
    把23平方米的這個産權可以買回去。
張效廉：
    按23平米每平米當天的價格來參考一點點利息，然後回購産權。40平方米的保障戶型仍然可以落戶她家。

    釘子戶、資金窟窿、百姓上訪，怎樣破解拆遷中的公眾難題？
    銀行、開發商、地方政府，如何實現棚戶改造的資金平衡？
    市長手中的砝碼，公眾心中的天平，《對話》現場哈爾濱市長破題，廣告之後請繼續收看。

主持人：
    這些政策無疑會讓我們所有的拆遷戶感受到溫暖，但前提是他們必須要了解我們有這樣一個政策。
于沐琳：
    我們是採取了“321”的工作模式，具體來講，“3”就是至少三次我們的拆遷幹部入戶宣傳來交底。“2”就是至少召開兩次群眾大會，“1”就是至少召開一次群眾的聽證會，把所有的這一個片區的老百姓每家發一張票，然後讓他們去每家都去投票，我們根據投票的結果來決定這個片區拆還是不拆。所以我們也有一句話，就是拆不拆群眾説了算。
主持人：
    所以當這個拆遷令發佈的時候，大夥兒是不是就積極踴躍地來響應這個政策？
于沐琳：
    對。
劉利民 哈爾濱市道外區棚改辦副主任：
    棚改政策儘管很惠民，很優惠，但是在具體情況中仍然有部分老百姓和一些借拆遷之機，想發拆遷財的人，在這個底下做了很多工作。還有最可氣的就是一些不法分子借這個拆遷之機，拆遷公告發完了以後，明確規定了不能買賣、不能翻建、不能建設了，一夜之間蓋起200多平方米房子。
主持人：
    怎麼可能一夜之間就200多米房子就蓋好了呢？
劉利民：
    我下面慢慢説。這房子，在東北建房，要麼“37”墻，要麼“49”墻，他就是單圈跑。二呢就是，建這個房子二樓沒有窗戶，你要進屋裏去以後呢，二樓和一樓之間還沒有樓梯，等我們工作人員去拆的時候，順著梯子爬上去以後，人，沒了，掉下去了，一看上面就是幾個棍兒擋著油氈紙。
主持人：
    他就是為了搶這個速度，趕緊把這個房子的至少這個框架搭出來，告訴你説，這是我的200平方米的地方是嗎？
劉利民：
    更可氣的是，今天拆完了明天還接著蓋，搶建。
主持人：
    那你沒辦法嗎難道？
劉利民：
    這不後期都拆了嗎？拆了三次建了三次，到底把它拆了。所以我們的原則和想法就是，不能讓老百姓吃虧，也不能讓這樣的人得逞。
王歌陽 哈爾濱市棚改辦拆遷處處長：
    我説一下對這個歷史原因造成的無照房屋的問題。在拆遷範圍內按期搬遷的，有以下情況我們給予補貼，比如説他的戶口在人常住，房屋具備使用功能，而且沒有其它住處的，這樣的在建築面積50平方米之內，每平方米800元錢給他以補貼。超過50平方米以外，每平方米給240元錢，這樣240元錢就夠你什麼錢呢，磚瓦沙石錢。近期我們制訂了一個國有土地房屋拆遷的若干規定，政府發佈通告以後，蓄意搶建為套取不良款的這樣的拆遷人，他所建的房屋我們一律拆除，一律不給補償，如果他要不拆除，由我們有關部門組織人員繼續拆除，以料抵工，堅決遏制違法私建濫建行為，保護我們大多數老百姓利益。
張效廉：
    就是該照顧的，該愛護的，一個不能少，但是不合規、不合法也不合理的，一個也不能多，基本上是取這樣的一個政策。
主持人：
    有了這樣的一些好政策做鋪墊和前提，有了這些非常敬業的第一線的工作人員，其實還有一個大的問題依然擺在我們面前，就是要花多少錢來讓這個天平取得一個更好的平衡。
賈臥龍 香港太平洋國際投資集團首席執行官：
    哈爾濱拆遷250多萬平方米，一平方米的建築面積，一平方米建築面積按2000元算，那就相當多少個億，100多個億。所以我想哈爾濱的拆遷最難最難在一個資金上。

張效廉：
    融資難破解的話，往前走能不能平衡，是棚戶區改造最大的一道難題，陷入了兩難的境地。我們根據國內外的經驗，大概有兩種方式，一種建獨立的回遷房小區，那麼同時，把這裡拆遷出來的土地資源一部分純商業開發，建高檔住宅的商品房小區，這個問題我們經過了一番論證，覺得獨立的分建在哈爾濱不可取，原因我們認為它有歧視政策。特別是有些小孩，我去到他家裏聊天的時候，你是不是願意住回遷房，説還有別人住嗎？都是棚戶區裏的人，都是回遷戶，不太好吧，東北小孩很直，那我上下學的時候問我到哪兒住，我都不好意思説啊。所以一代人兩代人已經受的一些苦處，我們不希望再給下一代人。那你有什麼方案呢，我們提出一個，混建。
    群力新苑，比如這個小區，它這個40多萬平方米的建設當中有32萬是回遷房的，有八九萬平米是用於商品房的，它倆往往是在一個樓梯裏，至少是在一個樓盤裏，這樣的話我們稱為混建型的方式，大家共享這個小區裏的綠地和公用設施，如果取混建這個方案，政府至少要掏140個億。如果我們取前一個方案，可能至少要少運作一個零頭，就是百十來億也就夠了。
   
    混建小區，政府自加砝碼，資金平衡，市長四處找錢。銀行抬高門檻，開發商挑肥揀瘦，市長如何淘得第一桶金？廣告之後請繼續收看。
   
主持人：
    當時這個一期工程預計需要多少資金？
張效廉：
    一期就是需要30億元左右的政府啟動資金，然後來帶動我們銀行跟進、開發商的跟進。
主持人：
    您當時能一下拿出這30個億嗎？
張效廉：
    那是絕對拿不出來的，哈爾濱的財政實際上也是吃飯財政，實際上市裏可支配資金每年七八十個億。
主持人：
    但是這一期工程就要花掉30個億，所以就在這樣的壓力之下，你不得不去尋找其它的出路，想其它的辦法。現場有沒有哪一位同仁當年是去負責化緣的，找錢的？
李亞強：
    應該説是一言難盡哪，真叫個難。一開始我們是到處碰壁，一個市裏面資本金出的少，才擠出來的，串借出來的一部分錢，三個億。我們就是做銀行的工作，要從銀行融一部分錢，但是銀行的門坎非常高，當時金融貨幣政策還比較緊。各個家銀行都是面露難色。
    實際上在這種情況下呢，我們又採取個個擊破，各家我們各家去談，單獨去談，但實際上我們還是遇到了很大的障礙。這個比如説你這個融資平臺，那麼它會有嚴格的條件，按揭資産的負債率，包括你的信用等級，那麼這個不合格，他説這個不行，那麼你融資平臺過關了，那麼你下一步要政府要擔保，要有質押，所以當時我們感覺特別難。
主持人：
    那麼後來的這個解決辦法是什麼樣的，在我們第一筆拿到的這個資金當中，各自的比例是怎麼構成的，來，您寫在我們的這個砝碼之上。
張效廉：
    那麼就是，第一筆也就是第一年啟動資金，剛才説我們預算的是需要16.5億元，那麼這16.5億元怎麼來，首先我們是通過市政府財政來融資，注資三個億。
主持人：
    三個億。
張效廉：
    第二個呢，我們進入了一個金融衍生産品第一個創新，就是發行信託産品5.8億元。同時，我們又和銀行合作，實際上是利用政府的信譽，委託銀行發行理財産品。那麼在這個過程當中，大概我們經歷了時間最長的磨合期，半年左右解決了六個億的金融理財産品。
    那麼還是不夠，最後一個，我們向省政府、中央財政來申請政策的支持和愛護。所以，省政府包括中央有關部委，0.7億元是給我們的以獎代補，就是你這件事情做得不錯，幹好了我們獎勵。
主持人：
    七千萬。

張效廉：
    七千萬，同時呢，另外一個億是省政府看到我們的方案比較可行，大家的工作方案確實可靠，群眾確實歡迎滿意，最後串借了我們一個億，就是説，這一個億借給你哈爾濱，又進入我們財政，就是三個億再加一個億做資本金了，那麼給的寬限期一年你要還的，同志們，現在我已經還了省政府了。我們形象的叫第一桶金就是這些。
主持人：
    這第一桶金我們還得拿到天平上去衡量一下，看看它跟我們這麼好的政策是不是能夠相匹配，我發現天平只是動了一點點，並沒有達到一個平衡。
張效廉：
    那麼能不能平衡，會不會形成窟窿，現在看經過了一年的運作，棚戶區拆遷凈地出來的土地資源，我們經過招拍挂，招拍挂已經回籠了13.07億元，13.07億元，同時剛才説了上靠戶型的這一系列政策，我們收取的差價款目前已經回收了6.01億元，那麼這兩個加起來是19.8億元，也就是大約我們起動資金的16.05億元，形成了平衡，而且還略有結余。
黃桂田 北京大學經濟學院副院長：
    咱們哈爾濱市想了很多辦法，那麼把它概括起來説，就是政府加市場，那政府給鋪墊資金，那麼要市場運作，要講求通過金融創新産品的運作，通過土地的市場化，最後使得整個資金能夠得到很好的解決。
主持人：
    我們在剛才的資金回籠的這個砝碼之上看到一個份量很重的數字，13個億，這個就是土地招拍挂之後的一個。
張效廉：
    土地出讓金。
主持人：
    土地的出讓金，這個是不是大家非常搶手出來的一個數字？
于沐琳：
    這個也不是，這個是當時我們濱江小區拆遷的時候，拆遷非常順利，但是在之前土地招拍挂的過程中不順利。因為這一塊地比較大，當時土地出讓金是6.49億元。我們就是聯絡了很多的開發商，剛開始的時候大家也都很積極踴躍，包括有幾家也都簽了意向性的協議，但是後來由於咱們給老百姓讓利很多，所以説拆遷成本比較高，這樣的話有一些開發商，他就覺得就是算不過來賬，所以他就不準備摘這塊地了。
高洪旗 好民居建設投資發展有限公司董事長：
    聽説哈爾濱市2008年要拆遷230萬平方米的棚戶區，我們覺得我們拿項目的機會來了。想盡辦法，比如説跟各個區的負責棚改工作的領導，現場工作的領導接觸，請他吃點飯，目的是什麼呢，目的是儘快拿到每個項目的一手資料，以便於在這個項目在以後的招拍挂中我們佔有有利地形，我知道咋回事了。等拆遷完凈地以後，成本一齣來，開發商一看，哇，成本這麼高，不但不賺錢，還有賠的風險，所以説我們這些開發商都做鳥散狀，全散了。
主持人：
    集體撤退。
高洪旗：
    全撤退了。
于沐琳：
    還有的開發商提出來，想要把這個地分塊來摘，他認為比如説這個地形比較好的這樣的地方他摘下來，然後靠著鐵路或者這個地方不好的他就不想要。但是對於我們來講，這塊地必須整體招拍挂出去，否則的話招牌挂影響老百姓的生活，也影響政府的信譽。後來我們想説，這個怎麼辦呢，還是得請市長看看這事是不是想點什麼辦法。
主持人：
    那市長，咱們退一步吧。
張效廉：
    還是應該結合市場加政府，也就是市長還要往政府內部進一步挖掘潛力，政府配置資源。
主持人：
    市長也要去找市場是嗎？
張效廉：
    然後市長還是要去找市場的，這個我們就把運作的主體好民居推上了前臺。
主持人：
    好民居是一個什麼樣的公司？
張效廉：
    好民居這個公司，實際上我們是帶著一種棚戶區改造的一種理念，它的操作主體是我們的一個政府的全資投資公司注資，然後成立了一個棚戶區改造兜底安置的建設投資公司。兜底的概念呢，就是市場上充分競爭的好事，你要讓，遇到了這種兜底不住，有可能流拍，使它處於流産準備的一些棚戶區改造的項目，它就要搶，要上，是這樣一種公司。
主持人：
    誰願意幹這種苦事，見困難就得上，見榮譽就得讓。我們先向您抱以同情的掌聲，你覺得委屈嗎？
高洪旗：
    非常非常委屈，我説一下當年是，好民居公司是2008年5月16日註冊的，那時候我還沒在好民居公司，我的工作單位是哈爾濱市房産住宅局下屬的哈爾濱市房屋土地綜合開發公司，在那當經理，這個公司小名叫易開發。
    到7月份，7月份哪天我記不住了，然後我們棚改辦領導找我到棚改辦開會，我就從易開發到棚改辦了。到會上才知道，把我抽調到好民居負責棚改建設工作。當時我的感覺、心情，我用一個比喻吧，什麼比喻呢？就是咱們小時候都做過丟手絹那個遊戲，這個領導突然把我叫去説要我幹，就跟丟手絹似的，本以為這個手絹會會丟到別的小朋友那去，一轉身一看丟到自己身後了。
張效廉：
    實際上有點像擊鼓傳花，鼓點是我們掌握著，然後他們在中間，鮮花在他們手裏傳，實際上放在誰手裏，咱們小時候都要受到懲罰的，站起來給大家鞠個躬是輕的，有可能給大家表演個節目，你嗓子比脖子粗也得唱。
高洪旗：
    所以説當時感覺壓力特別大，當時呢，我們面臨著兩點選擇，因為我領導定了接手這個項目，面臨著兩點選擇，第一個選擇就是，哎呀，可能要賠，把這個房子基本功能滿足了，在設計定位的時候，我就可以了，可能能少賠一點。另一種選擇就是説，我把這個品質做得高一點，可能賠得多，但以後的社會效益好，促使我下這個決心的是一個什麼原因呢，有天晚上大概在9點來鐘了，這時候我們就在現場租個小屋，到現場了，我下班回家，聽到有兩家可能是兩個動遷戶，一個動遷戶，一個要買動遷戶的房子，哈爾濱俗話叫賣房票。我聽他倆在那説，説就是問這個賣的房子，説你多少錢，他説我得四千幾，你要買房子的時候，你幹啥賣這麼貴啊，然後賣方説周圍商品房都四千幾了，我賣這麼貴，欲買的那個人説，你算了吧，我買的你是動遷房，你這個動遷房能和商品房建得一樣嗎？當時我回家對我的觸動就很大，很大在哪兒呢？我就反復地思量，是我做得簡單點的話，可能我少賺一點或少賠一點，但是老百姓住的是一輩子品質相對低一點的房子，假如説我建得好一點，可能我虧的多一點，錢虧了可以再有機會賺，但是房子建完了，是沒有機會你再把它改善的。
主持人：
    但是我們老百姓也是心地善良，也不忍心讓你虧，所以現在得問一問，當年你的決定對現在來説到底是賺了還是虧了？
高洪旗：
    可能我命也好，今年房地産市場回暖，再加上我們操作的小區的品質比較高，又增加了商品房的附加值，這樣就是我的小區總體來講，大概能盈利3%左右，是這樣。
張效廉：
    開發商在商言商，盡可能地給人民群眾建設高品質的房子，是放心房而不是鬧心房，但它還有一個資金平衡賬，虧本的買賣誰也不去做。現在看，連濱江小區我們的國有企業大軍都能把這個硬骨頭啃下來，而且能夠平衡以後，實現微利，那麼對開發商和對商業銀行都是一個不小的鼓舞。所以今年的形勢呢，應該説銀行是積極的，開發商也出現了一個積極的勢頭。
主持人：
    我們把剛才的這個份量很重的資金的砝碼繼續加到我們的這個天平之上，看看這回跟政策是否能夠取得平衡。
    其實在前面兩輪的天平測試當中，無論是民心或者是我們剛剛探討的資金，看來都和良好的政策、良好的願望取得了合理的平衡。其實還有一筆賬您也需要算一算，因為已經有很多的有了喬遷之喜和正在準備搬入新居的棚戶區的這些老居民都在向你發出邀請，要到他們家去吃餃子。
觀眾：
    我們七年都沒有回去吃餃子了，今年我們已經動遷了，今年春節我們可以在家吃餃子了。如果張市長能到我們家去吃餃子，跟我們一起分享我們回遷之喜。
張效廉：
    我已經答應了王師傅了，去王師傅家吃餃子了。
觀眾：
    我們是最快樂的。
主持人：
    所以您要算算賬，要到誰家去吃這個餃子了？
張效廉：
    實際上誰請我去我都想去。但是我現在，我就怕我還不起這個感情債了，因為什麼，我答應得太多了。有酒不怕慢慢喝，凡是你回到新的環境居住了，我一樣要帶著高興的心情，也可能是左手一隻燒雞，右手一隻烤鴨，自備點白酒，一起去慶賀。