記者 郭成林

　　雖然調控政策“疑似”觸底，但房地産上市公司年報、季報顯示，地産商庫存高企、負債積重、資金繃緊，龍頭房企紛紛降低開工面積計劃、銷售目標增長率。另一方面，以信託、銀行理財等融資渠道進入還款高峰期為標誌，今年房企資金面仍舉步維艱，以價換量、回籠資金將成行業共識；而在房價真正鬆動後，行業或走出先抑後揚的發展曲線。

　　據上證報資訊統計，截至4月27日，滬深兩市共142家房地産上市公司(依據申萬分類)發佈2011年年報，剔除重組等不可比因素後，合計實現營業收入4714億，同比增長13.8%，實現凈利潤660億，同比增長13.7%，增速較2010年、2009年明顯下滑。

　　而市場對於房地産上市公司的共識是，調控政策出臺兩年以來，業績已非最受關注的財務指標，存貨、負債、資金鏈等更具警示、預判意義。

　　先看存貨。統計顯示，142家房地産上市公司2011年末的存貨合計高達1.3萬億元，同比增長34.7%。調控政策下，隨2010年大量開工的項目陸續竣工，行業風險日趨聚焦于不斷累積的高庫存；同時，一方面是存貨量快速增加，另一方面是銷售不景氣，這又導致企業的存貨週轉增長和存貨週轉率下降。

　　例如萬科，以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日，萬科的各類存貨中，在建開發産品1380億元，佔比66.2%；擬開發産品629.9億元，佔比30.2%；已完工開發産品72.4億元，佔比3.5%。萬科的存貨週轉天數已達1442天，同比增加105天。

　　再看負債。據統計，142家房地産上市公司2011年末負債水平仍在提升，總負債額達到1.44萬億元(包括預收賬款)，比上年同期1.6萬億上漲24%，負債率平均已經達到了72.3%，為近10年來最高。

　　最後看資金鏈。據統計，133家房地産上市公司2011年末經營性現金流凈額為-655億，緊繃情況仍然嚴重。

　　以上三項構成上市房企困境的概貌：存貨量快速增加、負債持續攀升、資金鏈愈發緊張，三者高度關聯、又相互惡化。反饋到年報中，大量龍頭房企紛紛降低開工面積計劃，降低銷售目標增長率，以求“以價換量”度過難關。對比過去幾年動輒30%、50%的銷售目標增長率，多數房企將銷售目標增長率設定在10%以下。

　　金地集團在年報中坦言：如果説2011年的房地産市場是調整之年，那麼我們認為2012年將進一步沿著去年之路前行：政策面從緊的態勢短期內將很難改變，房價還將處在理性回歸的過程中。

　　以此從基本面來看，今年一季度房地産行業指標全線下滑。據國家統計局數據，全國房地産開發投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%。全國房屋新開工面積39946萬平方米，同比僅上漲0.3%，其中住宅新開工面積29427萬平方米，同比下降5.2%。商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%。

　　在拿地熱情上，房地産開發企業土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%；2012年3月全國房地産開發景氣指數(國房景氣指數)為96.92，再創新低。

　　國泰君安研究報告直接預測，2012年地産全年新開工增速將持續下滑至-11%，全年投資增速下滑至12%。

　　更值得注意的是價格指標，統計局數據顯示，3月商品房銷售均價為5498元/平方米，同比上升6.4%，環比下降7.1%，標誌著房價真正開始鬆動。

　　再看到上市房企的今年一季報，業績呈現明顯的探底趨勢，存貨壓力還在攀升。

　　截至4月27日，據上證報資訊統計，滬深兩市共129家房地産上市公司(依據申萬分類)發佈2012年一季報，剔除重組等不可比因素後，合計實現營業收入653億，同比增8.87%，實現凈利潤86.78億，同比降0.6%，為前幾年所罕見。

　　以“招保萬金”四大龍頭為例。其中，金地集團凈利潤1.56億元，同比降3.58%；招商地産凈利潤4.3億元，同比降23.5%；保利地産凈利潤5.4億元，同比降23.5%；僅萬科實現同比增長，凈利潤14億元，增15.8%。

　　與此同時，“招保萬金”存貨壓力仍沒有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均微幅增加，但同比則大增36%。