熊市中開發商能夠安全過冬嗎

　　再熊的市場策略得當也會有成交，最起碼過冬的企業不至於被凍死，真金白銀的適當降價確實能夠跑量，目前樓市正是印證了這種判斷。

　　在連續的調控政策下，壓抑了一年多的剛性需求在許多地方目前有抬頭之勢，只要價格定位合理，還是出現不少旺銷的樓盤，開發商合理的低價銷售大量吸引了眾多買家。不完全統計，大型房企在售項目，盈利狀態是3:7格局，即30%的項目是保本或虧本銷售，也只能這樣獲得企業的發展與生存。

　　事實上，政策也並非鐵板一塊的壓制，也有一些鬆動，畢竟一刀切的政策會誤傷剛性需求者。按著理論來説，想買房同時又能夠買得起，才能叫做需求，但是，由於部分地區房價確實過高，使得這部分需求受到了壓制，轉變成為潛在的需求者，一旦首套房放貸鬆動，開發商適當降價跑量，既能促進市場成交量的回暖，又能滿足剛性需求者的需求，也正是管理層的本意。

　　中國剛性需求是有歷史背景的，當前正在推進的農民市民化製造了這種需求。中國大量農村人口通過升學和打工、做生意的形式轉移到了城市，為這些城市房地産市場帶來了堅實的基礎，在這種背景下，中國樓市雖然短期受到了政策市的壓抑，但長期來看是難以真正的遏制的。事實上，由於大部分的開發商難言暴利，降價的空間主要集中在政府拿走的那部分。在整個房價成本中，包括土地出讓金，各種各樣的稅費，融資成本以及各色難言的交易成本佔據最大的部分，至少有70%的比例。如果設想房價有大幅度的回調，那麼，主要的降價空間在這裡，從2008年年末到2009年年初所謂“救市”政策，其實不過是將行政壓制的五指山的稍微搬動一下而已。即使如此，房地産市場也出現了大幅度的回暖，甚至發展到最後的狂熱。

　　房地産市場已經不再單純是經濟問題，甚至提高到全局性的高度了，就算是十八大過後，房地産調控政策也很難逆轉。這輪調控不像有些人猜測的那樣，調控不會超過三年，這輪調控很可能會延續到明年年末。盲目樂觀是最不可取的，因為一旦所有的決策都建立在樂觀的預期之上，萬一這種樂觀的預期不能實現，決策者很可能陷入絕境。就算地方政府由於土地市場蕭條和房地産稅費銳減而有斷炊的危險想鬆動政策，甚至威脅到了金融市場的穩定，仍不能説政府就要放開調控政策，因此，可以很明確的指出，基於這種預期的決策算是冒險主義。幻想再出現2009年式的逆轉，顯然是不明智的。

　　雖然我們認為未來一年政策仍然是詭譎多變，但有一點是可以肯定的，即打擊投機的政策不會有任何妥協，哪怕是經濟增長出現低於7.5%，這種明顯的刺激投機的政策鬆動的可能性仍然不大，著名的溫州買房團現在已經變成了賣房團，就是一個非常明顯的信號。

　　不過，我們還是有另外一點可以肯定的，隨著開發商促銷力度的加大以及政策有針對性的鬆綁，市場不會一直蕭條下去，出現市場回暖的小高潮依然會出現，最大可能在下半年，市場風向可能會發生階段性轉折，但是這種回暖的力度可能不會很大。未來房地産市場將會發生分化，記得筆者在2008年呼籲一些開發商可以考慮進入中小城市，不要總是在一線城市大象吃大象，事實上，從那以後，整個中國樓市的走向基本上就是按著這個方向演化的，善於經營的恒大由於在二線線城市經營的比較成功，有些指標已經超過萬科成為中國的新王者。開發商的營銷方式也發生了重大變化，中超十六強至少有十三家有房地産公司背景的，所以有人戲稱中國足球就是開發商聯賽，恒大和富力、萬達、建業都是其中典型的代表，恒大足球為其項目營銷賺足了利潤。在熊市當中，成為逆市向上的好手。

　　無論哪種方式營銷，給消費者真正的實惠，是當前熊市生存的根本策略，在冬天有飯吃有衣穿，而非像寒號鳥那樣只有到了缺衣少糧的時候才知道哀嚎。對於作為市場的主體的開發企業來説，等待春天，是需要付出努力的。