新華網青島3月26日電(記者 張旭東)隨著中央繼續對房地産市場進行調控和大規模建設保障性住房，樓市正逐步回歸理性。面對房地産行業“暴利時代”的終結，房産企業開始分化，小型企業逐步退出，大型品牌企業則著眼于商業等複合型地産。房企從住宅項目轉向商業地産能否順利“越冬”？

　　樓市“暴利時代”終結

　　在日前于青島舉行的2012城市觀點論壇22日上，中國房地産業協會代表、房地産行業專家和房地産企業代表等分析認為，房價不斷上漲的樓市“高燒期”已經過去，房地産行業正在走向常態化。

　　中國房地産業協會副會長朱中一在論壇上説：“國家對房地産市場調控政策堅定不動搖，調控方向明確，那就是要抑制投機和投資性需求，另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發展。在當前情況下，房地産行業的‘暴利時代’已經結束。”

　　中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，中國房地産市場正在走向常態化。超低利率和寬鬆貨幣政策下，房地産企業享受較輕債務和財務成本壓力的時代已經終結。“2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機等國際經濟環境的複雜化將使通脹壓力更大，預期的通脹壓力會使現在的貨幣政策更緊而不是更松。”他説。

　　陳淮表示，房地産市場依靠恐慌性、過度佔有資源的需求，即“為賣而買”的時代結束了；房地産行業無風險投資、無風險運營和拿地就賺錢的時代結束了；房價不斷上漲的時代結束了。

　　根據國家統計局公佈的數據，今年1月，全國70個大中城市房價環比全線停漲。2月份，70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。

　　樓市“寒冬”加速房企分化

　　從事房地産投資理財服務的高和投資董事長蘇鑫説，除房地産調控政策導致行業規則的改變外，保障性住房使房地産市場進入了雙軌制。“以前我們熟悉的房地産市場沒有了，房地産將進入震蕩加劇時代。”他説。

　　逐步回歸理性的中國樓市讓開發商感受到了“寒意”，房地産企業開始分化。“品牌企業開始走複合地産之路，因為原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走複合地産之路，例如建設商業、旅遊或養老地産等是發展趨勢。”蘇鑫説。

　　與會專家介紹，中型企業則開始走專業化道路，專注于提升自身産品品質，例如質量和物業服務水平等，以提高行業競爭力；佔房地産市場絕大多數的小型企業，尤其是2008年以後才進入的、沒有積累的企業就將退出，轉作專業投資人。業內人士預計，未來10年，全國開發商數量預計將會減少一半左右。

　　今年初，一些涉足房地産較晚的企業紛紛轉向礦業等領域投資。此外，一些非房地産主業的公司也在紛紛退出房地産行業。據中原集團研究中心統計，2011年1月至12月上旬，非房地産主業公司房地産産權交易達238宗，總金額超過400億元。

　　此外，房地産行業掀起了並購浪潮，一些中小企業都被吞沒。來自中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬，房地産為主業企業的産權交易達253宗，約為去年全年同業並購宗數的2倍，並購金額超過900億元。

　　商業地産能否成“越冬棉衣”？

　　陳淮表示，現在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時間，中國房地産也還有20年的輝煌期。“20年的輝煌期不等於房價還將漲20年，回歸常態也不等於房價將直線下降。根據地域、時期和産品結構不同有漲有跌才是常態。”他説。

　　眾多開發商齊聚商業地産，有人甚至將調控政策時期的商業地産喻為“黃金時代”。《2011中國房地産開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都選擇加大對商業地産的投資比重。全球最大酒店業集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立於中國的酒店由170家增加至300家。這些項目的合作方包括了本土知名房地産發展商保利、萬達和世茂。

　　業內人士分析認為，商業地産不像住宅項目那樣拿到地、蓋好房子就賺錢，回籠資金慢，風險大，而且要懂得後續經營，住宅開發商應該謹慎進入。金科地産集團股份有限公司副總裁李佔洪坦言：“不然會死得更快。”

　　從事商用房地産綜合服務的易城中國副總裁尹寶軍説，商業地産項目至少要培育3年至5年，風險壓力很大。例如，2008年金融危機，許多城市商業綜合體項目都停工了，隨後寫字樓的租金達到最低點，但現在市場上的租金又翻了三倍，開發商進入之前要掌握一定的資源。

　　海上嘉年華(青島)職業有限公司執行總裁黃冠青認為，商業地産是滿足一定區域內的消費需求，但它所能覆蓋的區域有一定的範圍。最好能結合區域特點，良性優化組合住宅和商業地産項目。業內專家認為在二、三線城市的遠郊區建設住宅和商業綜合體項目有利於促使房價下跌。