據亞豪機構統計數據顯示，春節以後北京樓市出現量漲價跌的局面，2月純商品住宅5環以外成交量佔全市八成以上，成交均價為18700元/平方米，同比降幅達25%；3月份21個新盤中，除5個城區項目外，其餘均分佈在郊區。

　　在新建住宅價格方面，自2009年6月出現0.4%的同比跌幅之後，就一直是呈上漲趨勢，並在2010年5月以同比22%的漲幅創下歷史新高。而在此之後，受政策調控的影響，其同比上漲的幅度在不斷下降，到了2012年1月時僅上漲0.1%，而2月則出現32個月以來首次同比下跌，跌幅為0.4%。在環比方面，北京無論是新建住宅價格，還是二手房價格，或者新建商品房價格，均出現下跌。

　　此外，記者注意到，隨著內城區商品住宅供應逐漸消化減少，北京樓市新盤主戰場已經集中在五環以外，同質化競爭導致的降價也就不可避免，而僅存的幾個內城項目則憑藉地段優勢各自領銜區域市場，形成鼎立之勢。

　　城郊新盤競爭嚴重

　　在供應量密集的郊區，樓盤低價策略，撬動了剛需市場的熱情。在價格刺激下，北京樓市整體成交量稍顯“暖意”，但同時有數據顯示，部分區域同質化産品扎堆開盤導致項目銷售陷入僵局。如大興舊宮基本同期入市的易居國際、綠城陽光名苑[最新消息價格戶型點評]、東亞？五環國際等。此外通州、房山等區域也面臨同樣尷尬。業內人士預測，在同質化産品集中的區域，不排除未來還將會有更多的特價房及價格微調。

　　而縱觀新盤榜，僅佔兩成比重的城區高端盤，卻顯現出了明顯的上揚趨勢，在前兩月北京市成交金額超過億元的21個項目中，包括金茂府、長安太和、西山壹號院、瑞安君匯、世茂[簡介最新動態]宮園等項目，普遍都是性價比較高的城市高端住宅。作為CBD最後住宅用地項目，金茂府與北邊的紫禦華府、盤古大觀等項目和西邊的紅山世家、釣魚臺七號院[最新消息價格戶型點評]，南邊的中信[簡介最新動態]城等城區高端項目形成強勢鼎立局面。

　　內城項目區域為王

　　縱觀北京內城區，商業資源最集中、經濟最發達的CBD商務核心區是商品房市場最先起步的區域，西北樓市在西部政區、教育概念和北部奧運概念帶領下，分別形成各自特色樓市，南部樓市作為傳統文化老城區，也逐漸崛起。

　　這其中，開發最早的CBD核心區目前已無新增住宅土地供應，最後住宅用地即目前在售的金茂府項目，該項目憑藉多重優勢，在去年獲得上半年銷冠和年度銷冠兩大桂冠。而位於其他區域的同類城市高端住宅表現也十分出色，去年以來，無論是金茂府熱銷還是保利[簡介最新動態]東郡、遠洋萬和公館[最新消息價格戶型點評]的受熱捧，均讓高端樓盤開發商擁有普遍樂觀的底氣。

　　來自亞豪機構的統計調查顯示，2012年內有開盤計劃的城市高端項目共有17個，包括6個純新盤，以及11個老項目後期。儘管價格高於普通住宅，但從去年經驗和今年前兩個月成交數據來看，城市高端住宅的購買熱情和購買群體的穩定性均明顯高過普通住宅。

　　亞豪機構副總經理高姍表示，佔據了核心城市資源，地段價值無法複製，供給高度稀缺的高端城市住宅，作為價值堅挺的人民幣資産，成為了高凈值人群的投資熱點。在購買力的追捧之下，近幾年高端城市住宅進入了“越買越漲、越漲越買”的循環，房價上漲速度遠超普通住宅。

　　稀缺性促價值攀升

　　隨著2009年廣渠路十五號地被中化方興地産一錘拿下後，CBD就再未見住宅用地供應，去年7月，CBD最後九宗商業金融用地投標被稱為“最後的饕餮盛宴”，此後，這塊寸土寸金的區域將再無規模供應。專家分析認為，CBD核心區域3.99平方公里的土地在經歷了數十年的開發以後，可開發用地已經接近枯竭，所以，該區域土地供應量的持續走低甚至是零供應是必然趨勢。

　　而對於手中的絕版地塊，房企也倍加珍惜，醞釀兩年多之後，央企中化方興地産推出了複合型資源産品金茂府，項目集合城市核心、生態資源、學區房、科技住宅、央企品牌、五星物業等核心優勢于一身。善待資源，保留並建造了CBD最大的生態景觀，同時引入北京實驗二小教育資源，並運用八項國際前沿科技手段，營造低碳舒適居住體驗。

　　記者了解到，按照CBD的整體規劃，整個CBD區域的住宅用地比例僅在25%，而作為這25%中僅存的新增住宅供量。“從土地供應現狀以及區域高端樓盤的去存化速度來看，不出兩年，CBD區域的高端樓盤便將退出一手房市場。”業內專家表示。

　　最新統計顯示，2012年上半年計劃上市的城市高端平均單價已站穩5萬元關口，儘管近兩年受調控影響北京樓市持續低迷，但高端住宅的價格卻依然堅挺。分析人士認為，目前國內頂級城市公寓售價已突破10萬元大關，而高品質的城市核心住宅仍有很大價值上揚空間。