經濟觀察網 記者 歐陽曉紅

　　日前，國金證券研究所的華東經濟調研系列之六房地産行業微觀調研報告稱，江蘇2月地産銷售回暖；不過，3月非常關鍵，若銷量難以放大，則未來仍需降價；但若企業是2007，2008年拿的地，則降價空間較小。

　　此次調研公司是南京棲霞建設股份有限公司，調研對象為公司副總裁兼董秘。

　　南京棲霞建設是一家擁有27年開發歷史産權多元化在江蘇房地産行業居於龍頭地位的大型現代化住宅産業集團。其主要項目如：蘇州有2個房地産公司a蘇州棲霞 03年成立，代表項目：楓情水岸，IALA國際自由水岸，兩個項目總共60萬平米，開發已經完成；b另外還有23萬平米的地塊，去年初成立了一個全資子公司在搞開發，預計5月開盤。無錫棲霞04年成立（持股70%，其餘是一家信託公司），代表項目：瑜憬灣（45萬平米左右），無錫棲園；南京棲霞，代表項目：東方天郡，上城風景等。

　　商業地産方面，南京百安居附近地塊（60畝）。樓盤現在還在規劃中，商業辦公綜合體的設想。此外還有物業公司等。

　　保障房方面，2005年，2006年就做過白水千城，第一期做了30萬平，2006年竣工。2008年做了白水千城第二期，2011年竣工，目前在交房安置階段。時花地區樓盤項目，80萬平米保障房。

　　綜上，國金證券得出如下主要結論：

　　其一， 江蘇地區，銀行現在對房貸的放款已較快，按揭貸款方面，首套房為基本利率水平。二套房首付60%，利率在1.1以內。

　　其二，江蘇目前的房地産銷售情況和去年底相比：可以説是冰火兩重天： 2月份的下半個月，基本上回到了調控之前的水平（2010年4月之前）， 每天200-300套之間，去年這時候每天不到100套。

　　其三，江蘇的商品房基本都降價，平均10%，目前看，降價帶來的銷量回升在無錫蘇州南京都不錯，政策再進一步緊的情況基本不會出現，成交量放大未來能否持續有待觀察。

　　其四，公司今年是否要繼續拿地取決於：1銷售情況；2銀根情況；目前看：銀根大幅放鬆的概率偏小，所以可能的情況是即使銷售的好，也不打算拿大的地，這一點的判斷和萬科等大的地産上基本一致。

　　其五，目前南京一些建築工地出現沒有復工的情況，主要原因還是和資金有關，工人的工資一般不會拖欠，其他成本負擔較大。

　　其六，目前開發商貸款難度很大，除了總行層面有一定關係的：比如中行和保利有關係，會留有一定的額度，其餘很難拿到貸款，給開發商的貸款利率是基準利率的1.3-1.4倍左右。

　　第七，保障房方面：一般是政府出地，銀行貸款可以保證，但是這塊會擠佔商品房的資金額度，所以總體看保障房的資金還是面臨問題。

　　最後， 3月非常關鍵，若銷量不能持續放大，則未來還要繼續降價，但如果企業是2007，2008年拿的地，考慮到利潤情況，目前的降價空間已經不大了。