對於房地産信託來説，沒有比這個冬天更寒冷的了。隨著發行量不斷萎縮以及即將到來的兌付壓力，這個曾經風光無限的明星産品顯得有些落魄。

　　自去年三季度以來，房地産信託規模一直呈現出現爆髮式增長，在今年二季度達到頂峰水平。不過，隨著相關政策的逐步收緊，其發行量已經開始受限。而且更讓人擔憂的是，從今年年底開始，房地産信託産品將迎來集中兌付期，資金壓力將更為緊張。對此，中國利得財富管理研究院表示鋻於當前房地産市場的低迷現狀，房地産信託將迎來極為嚴峻的現實考驗，投資者必須謹慎投資。

　　發行量萎縮

　　從今年整個房地産信託發行量的走勢來看，可以用先揚後抑來形容。在今年二季度末，房地産信託餘額增長到6051.91億元，佔比較去年底提高了1.96%。不過到了第三季度，房地産信託産品的增速卻出現急速放緩，佔比僅增加了0.33%。據統計，在10月份成立的房地産信託數量僅有27款，環比減少50%。而10月份工商企業類信託産品和金融類信託産品的成立數量分別達到62款和41款，均明顯超過房地産信託産品。

　　究其原因，中國利得財富管理研究院解釋稱監管層對房地産信託的限制性政策和措施起到預期效果。根據《凈資本管理辦法》要求，各信託公司凈資本不得低於各項風險資本之和的100%，而融資類房地産信託的風險資本計提比例高達3%，使得很多凈資本接近紅線的信託公司必須要減少房地産信託的發行，從而大面積地出現發行量的下降。

　　兌付壓力增強

　　據不完全統計數據，從10月到年底，將有46款、總規模達83.586億元的房地産信託産品到期。如果加上應支付的信託收益，總規模在90億元左右。

　　截至目前，房地産信託的存量已達6000億元，房地産信託利率普遍在12%以上，加上信託機構的管理費、財務費、銀行託管費等，融資成本超過20%，部分信託融資利率甚至高達30%，遠高於銀行同期貸款利率。

　　不過，從目前的房地産市場情況來看，住房成交量持續低迷，很多房地産開發商由於資金不能及時回籠造成資金鏈緊張，一旦房地産信託到期，而房地産開發商又拿不出資金，房地産信託很有可能將面臨到期無法及時兌付的風險。

　　産品風險陡增

　　在政策和多方因素的共振下，房地産信託正遭遇史無前例的拷問。從産品結構和資金運用方式上來看，其高收益背後的高風險開始逐漸凸顯。

　　對此，中國利得財富管理研究院建議投資者在選擇房地産信託産品時，要仔細了解産品特性。比如，那些抵押率過高的；房産估值虛高的；信託標的物所在城市房價跌幅大的；信託設計杠桿較大的；融資方負債率高的；信託項目所在地新開工保障房面積較大的房地産信託計劃都隱含著較大風險，在作出投資決策時需要三思而後行。（中國利得財富管理研究院特邀研究員—姜晨）