隨著監管部門控制漸緊和兌付壓力漸大，目前房地産信託的發行量出現大幅收縮。但另一種頂著其他信託旗號、事實上資金依然流入地産行業的“馬甲信託”正在迅猛擴張。業內人士提醒，這種“馬甲信託”非常隱蔽，投資者一旦購買此類信託，等於是以普通産品的收益率，承擔了房地産行業的高風險，是非常不划算的事情。

　　本報訊 從去年7月開始越來越嚴格的監管措施，一點一點地將原本野蠻擴張的房地産信託逼進了死角。

　　根據普益財富發佈的研究報告，2011年，一共有4051款集合信託産品成立，其中房地産信託為756款，佔比為18.66%。在資金方面，房地産信託合計募集資金2015.55億元，約佔整個集合信託募集資金量的近三成。

　　據其統計，去年房地産信託雖然整體有所增長，但低於整個集合信託的平均增速，也低於地産信託2010年的增速。

　　新發房産信託比例收縮

　　而進入今年，房地産信託的發行更為疲弱。根據用益信託網統計，上周，投向房地産的信託資金在整個集合信託資金中的比例已經縮減到兩成。而今年頭兩個月發行房地産信託産品僅僅29款，不到去年總量的4%。

　　另一方面，房地産信託還款期正集中到來。中金公司報告指出，2012年預計到期信託規模2234億元，總還款額約2500億元，2013年預計到期規模2816億元。

　　銀監會近日也對房地産信貸風險發出密集提示，要求信託公司做實做細房地産信託業務分析，及時應對，建立退出機制。

　　“馬甲信託”成新捷徑

　　由於信託公司並沒有公開披露平臺，2012年到底有多少房地産信託面臨到期無法計算。而更加無法計算的，是數目不明、規模龐大的房地産“馬甲信託”。

　　資深信託人士劉擎告訴記者，不少信託産品為逃避監管，以投資工商企業、股權質押、特定資産收益權為包裝，以關聯公司的上市股權、地産等做質押，但實際投向領域卻是房地産，且這些房企通常因為資質不佳根本無法“光明正大”地發行房地産信託，為未來兌付埋下更大的風險“地雷”。這在業內被戲稱為“馬甲信託”。在房地産信託日漸式微的今天，它正成為房地産企業曲線融資的捷徑之一。

　　另一位信託研究人員也坦言，“只要主體是房地産公司，或集團下屬是房地産公司的，或者是同一個‘娘家’的下屬兩家企業，募集資金都有可能曲線進入房地産。”

　　在今年年初，一款名為“洋河股份股權收益權投資集合資金信託計劃”的股權質押信託曾經引起過廣泛爭議。該信託計劃擬募資1.5億~2.5億元，期限12-24個月，預期收益率9%~10%/年，信託資金用途則是用於受讓洋河集團持有的洋河股份不超過508萬股限售流通股股權收益權。但是由於質押價格不精確、資金用途不明等多個疑點，有信託公司的知情人士猜測，該産品的資金事實上是投向了房地産。

　　“其實很多股權收益權産品實質上都是房地産企業融資。”一位銀行係信託公司人士直言稱。

　　記者查詢信託産品了解到，僅今年1月份在售的“藍島新型材料一期貸款項目集合資金信託計劃”、“科瑞集團貸款集合資金信託計劃”、“自貢市榮新建築工程有限公司流動資金貸款集合資金信託計劃”等多家信託産品，發行文件上標明的資金投向領域是工商企業，但從資金運營披露來看實際投向就是房地産。

　　“馬甲信託”：

　　不少信託産品為逃避監管，以投資工商企業、股權質押、特定資産收益權為包裝，以關聯公司的上市股權、地産等做質押，但實際投向領域卻是房地産。

　　如何識別“馬甲信託”？

　　1.詢問信託經理或銷售人員該項目是否按照房地産信託的監管程序事前報備,並要求其書面承諾;

　　2.查問信託資金真實用途,是不是房地産或主營為房地産的公司;

　　3.對認購信託的過程錄音錄像,如有被銷售人員或信託公司“忽悠”的細節,日後可作為投訴或訴訟的依據；

　　4.投資房地産信託産品,應在房地産市場局勢穩定一些後再説。

　　負面影響

　　投資者承擔高風險

　　房地産調控打折

　　信託人士劉擎直言，“馬甲信託”除了可以繞開銀監會對房地産信託的審批和監管外，還可以大大降低房企融資成本。

　　普益財富信託研究員范傑算了一筆賬，一個企業要發行一個信託産品，除了預期年化收益之外，還要支付給信託公司1%~2%的信託費，給代銷銀行2%左右的代銷費用，此外還有託管費等。

　　房地産企業目前屬於高風險的行業，地産信託預期年化收益率在12%左右的比比皆是，加上各方的費用，公司需付出的融資成本逼近20%，比其他産品高5%左右。

　　而通過改變標的物、取消房地産信託名稱等方式偽裝出的“馬甲信託”，則可以以普通産品的融資成本，“騰挪”來大量資金。對於目前普遍資金緊張的房地産業來説，融資成本的下降非常有吸引力。

　　“但是對於投資者來説，事實上是以普通産品的收益率，承擔了房地産行業的高風險，非常吃虧。”資深信託人士劉擎表示。同時，“馬甲信託”也使得監管數據失真。“現在銀監會都不知道到底有多少信託資金是流向房地産的，完全沒有辦法監管，也容易讓房地産調控措施打折扣。”