每經記者 張敏 發自北京

　　“不得以任何形式安排別墅類用地。”2月22日國土部公佈的《關於做好2012年房地産用地管理和調控重點工作的通知》中，再次強調停止別墅類用地的土地供應。

　　對於國土部的“禁墅令”，外界並不陌生。據《每日經濟新聞》記者統計，從2003年至今的9年間，國土部已5次在文件中提到這一要求。

　　然而9年來，儘管國土部曾多次掛牌督辦，新建別墅項目仍然披著各種外衣在多地入市，不僅不利於土地集約利用，還屢屢侵佔農村集體用地。

　　別墅供地緣何屢禁不止？有業內人士認為，除市場需求旺盛外，國家對“別墅”沒有一個明確的界定標準，也使得該項措施多年來只能“放空槍”。

　　“別墅投資”需求旺盛

　　2003年7月和8月，福州長盛房地産開發有限公司、福建嘉祥房地産開發有限公司和福建友順房地産開發有限公司，聯合向福州市閩侯縣荊溪鎮港頭村租賃600畝的沙洲灘塗地，租期30年，租地用途為綠化、道路等附屬建設用地。7年之後，這600畝沙洲灘塗地中的大部分，卻被改建成一個別墅的配套項目——“私家島嶼”。此外，開發商還在租賃合同外超出40多畝土地上建起了別墅。對此，村民曾多次向政府舉報，媒體也數度曝光。但時至今日，問題仍未得到根本解決。

　　這只是眾多違規建設別墅案例的一個，類似的情況多如牛毛。

　　在國家明令禁止的情況下，地方政府和開發商為何屢碰 “紅線”？中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲向《每日經濟新聞》記者表示，“限墅令”的發佈，凸顯了別墅項目的稀缺性，並很容易引發投資熱潮。

　　由於不動産的保值功能強勁，加上景觀的稀缺性和住宅的高品質、低容積率，“別墅投資”一度是時髦的名詞。

　　如今因調控政策限制，“別墅投資”較少被提及，但打著“擦邊球”的高端住宅投資應運而生。據了解，運作高端住宅投資的開發企業和仲介機構仍不在少數。

　　“不讓供地了，未來的別墅項目會越來越少，越少就會越值錢。”某知名開發商曾對記者説。

　　“禁墅令”屢屢落空

　　別墅項目屢屢違規，也讓監管層頗為尷尬。早在2003年2月，國土部就發佈 《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》(即“45號文”)，首次強調“停止別墅類用地的土地供應”。

　　隨後，在2006年房地産調控的“國六條”、2008年國務院下發的《關於促進節約用地的通知》以及2010年國土部發佈的《關於加強房地産用地供應和監管有關問題的通知》中，均對此作出強調。國土部今年2月22日的這份文件，已是最近9年間國家第5次發文禁止別墅用地的供應。

　　密集地發文規範，這種調控力度甚為少見，但為何仍然難以杜絕別墅違規的行為？

　　有業內人士介紹，違規建設別墅有兩種主要表現形式：其中之一是變更規劃，將其他性質的土地變更為別墅用地；另一種就是打政策的擦邊球，即地産商開發出容積率、面積、限高等方面與別墅較為類似的項目，但又不過分奢侈。

　　就後者而言，鄒曉雲認為，癥結在於國家缺乏對別墅項目的明確界定，導致政府部門在執法中難以規範到位。

　　國土資源部相關負責人也向《每日經濟新聞》記者證實，對於別墅項目，建設部門一直沒有出臺明確的界定標準。“45號文”出臺以來，這種情況已持續了9年。

　　專家呼籲儘快出標準

　　對於別墅的界定標準，業內的説法五花八門。有説法指出，別墅的定義指“獨門獨院、兩至三層樓形式”；另一種説法則是 “獨門獨戶獨院，佔地面積相當大，容積率非常低”。

　　據了解，政府部門在實際執法中，往往以“容積率小于1”作為別墅的界定標準。但這並不被市場所認可，一些開發商的觀點則是：獨棟，容積率在0.35以下。

　　標準不一導致了“擦邊球”的出現。據悉，開發商在産品設計中，往往以“低密度住宅”為噱頭，規避“獨棟”的概念。同時，政府在供地中疏密結合，規避對容積率的要求。這也生産出了大量難以界定的 “類別墅”，並成為執法難的重要原因。

　　事實上，近些年來，業界一直在呼籲制定別墅的細化標準，從而便於在執法中參考，但建設部門一直沒有實質性動作。一些開發商則玩起文字遊戲，聲稱其産品品質代表了別墅項目的“標準”，導致市場上各類所謂的“標準”比比皆是。

　　鄒曉雲表示，應儘快建立別墅的界定標準，從房屋的高度、容積率、套型、面積等進行細化，並儘快實施。他還指出，對高檔住宅的標準也應該有明確的界定。