國土部昨日召開2011年房地産用地管理調控等情況新聞發佈會。國土部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，今年要堅決貫徹落實中央調控政策不動搖，堅決促進房地産市場健康平穩發展，保障性安居工程用地堅決應保盡保，違法違規用地堅決打擊，一手抓以保障性安居工程為主的住房用地供應，同時也要抓好已供土地的開發利用建設，及早形成有效供應。

　　竇敬麗表示，2011年住房用地市場運行保持了較為平穩的狀況，一方面，保障性安居工程用地大幅增加，有力保障了1000萬套建設任務的順利落地；另一方面，商品住房用地落實仍創新高，為配合落實中央調控目標，加快形成住房有效供應、促進房價合理回歸作出了貢獻。

　　在一系列調控政策措施作用下，土地市場量價趨穩。截至2011年12月底，全國未竣工房地産項目用地約為前3年房地産用地平均供應量的3.4倍，未竣工土地總體能夠滿足持續開發需要。市場上地價漲幅回落，土地市場趨於理性。

　　據介紹，2011年，全國商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，超過前2年年均實際供應量(8.17萬公頃)28.5%。上海、天津、福建、雲南、貴州、廣西等省(區、市)住房用地計劃落實率均超過90%。

　　竇敬麗表示，今年工作的基本要求和重點任務是：堅持房地産調控政策方向不改變、態度不動搖、力度不放鬆，以保障併合理供應住房用地和促進房地産市場持續健康發展為根本出發點，繼續嚴格落實中央各項調控政策措施，加大監管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期；繼續以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監管工作，加強住房宗地供應和開發利用的動態監測監管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發現處置閒置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。

　　對於“去年國土部供地計劃落實不足七成”的報道，竇敬麗表示，去年供地計劃落實不足七成的主要原因，一方面是供地計劃編制過大，對市場的預測研判還有不科學、不合理的情況。另一方面，商品住房的供應受市場需求的影響，去年上半年開始是高價地，下半年隨著市場的變化出現了流拍流挂的現象，勢必影響到土地的供應，也勢必影響到最終計劃的落實。此外，國有土地房屋徵收和拆遷補償條例頒布實施以後，對徵地工作也有一定的影響，工作進程比較緩慢，對供地計劃的落實也有影響。她同時強調，大家關注供地計劃的完成率，更要看實際的供地量。目前市場上存量的土地總體能夠滿足持續開發需要，能夠為後續的房地産調控起積極的作用。

　　房價仍面臨下降壓力

　　央行下調存款準備金率，在緩解當前資金壓力的同時，對房地産市場也形成一定利好。由於銀行信貸投放能力增加，首次購房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求。業內預計，未來樓市成交量有望逐步回暖。不過，成交量復蘇並非意味著房價將出現反彈。從當前樓市庫存量和開發商自身資金壓力來看，未來房價依然面臨下行壓力。

　　從統計局數據來看，70個大中城市1月份房價無一上漲。與上月相比，價格下降的有48個，持平的有22個。限購最嚴格的一線城市房價平均環比下調0.2%，非限購城市環比也下調0.12%。不只是新房價格，二手房房價也出現環比下跌，房價快速上漲的局面已經得到遏制。

　　與房價停漲相對應的是成交量的持續低迷。1月10個重點城市新建住宅成交量環比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬平方米，環比減少65%；上海和廣州成交面積環比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現明顯下滑，調整銷售策略、減輕銷售壓力已經成為房企促銷的源動力。

　　可以看到，由於經濟增速放緩、物價趨於回落，此次央行宣佈“降準”將使貨幣供應量增大。不過在當前地産調控政策未變的情況下，對於開發商貸款放鬆的可能性並不大。這就意味著，開發商依然面臨著來自資金層面的壓力，通過降價促銷、加快回款速度仍是大多數開發商的首選。不過對於首次購房人群而言，由於銀行信貸規模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購房需求，並帶動樓市成交量的回暖。不少業內人士預計，由於房價已有回落，再加上信貸政策向首次購房人群傾斜，2、3月份全國多個城市有望迎來樓市小陽春。

　　值得注意的是，成交量回暖並不意味著房價將迎來反彈。目前我國樓市供大於求的局面依然嚴峻，最突出的就是樓市庫存量的不斷攀升，部分開發商的庫存壓力甚至已經超過2008年的低迷時期。1月底，京滬深等10個典型城市的新建商品住宅庫存總量已經達到5900萬平方米，同比增長40%。不僅如此，如果算上潛在供應量，未來待消化的庫存仍是“天文數字”。業內根據在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，2012年上半年全國主要35個熱點城市供應量將明顯增加，合計潛在供應面積達到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實際出讓面積且單套住宅100平方米計算，潛在供應住宅將超過200萬套。

　　顯然，巨大的庫存已經成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來成交量的適度放量不會導致當前“供大於求”的市場格局發生反轉，房價並不具備反彈動力。即使貨幣政策出現鬆動、地産政策面臨有針對性的微調，依然不會改變國家對房地産調控的宏觀政策基調。對於開發商而言，為了維持現金流，適當放緩建設步伐、減少土地擴張、加快存貨週轉是度過樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房價調整仍將持續。(中國證券報)

　　兩部委聯手防控樓市降溫負面效應

　　在房地産市場調控繼續從嚴不懈的背景下，監管層已著手疏導控制下一步市場降溫可能帶來的負面效應。

　　本報記者從相關人士處獲悉，銀監會近日對房地産信貸風險發出密集提示，明確要求商業銀行嚴格控制房地産過熱地區的開發貸款規模，並強化房企“名單制”管理，立足産業鏈條開展壓力測試。

　　與此同時，國土部近期也提出要加強與央行、銀監會協商，抓緊出臺《關於加強土地儲備與融資管理的通知》，防範因地方債務壓力産生違規供地行為。

　　可以預見，房地産行業的相關風險防控將成今年各項風險防控任務的重中之重。

　　“房地産過熱地區”即指房價上漲過快地區。控制這些地區的開發貸款規模，將有助於緩解房價過快上漲。不過，在開發商的資金來源中，依靠貸款的佔比並不如預期的那麼高。

　　以去年的數據為例，房地産開發企業資金來源中，依靠國內貸款的約1.26萬億元，僅佔15.09%，絕大部分資金來源於自籌、定金及預售款。因此，業內人士認為，控制開發貸款規模必須要與其他措施相配合，才能出現較為明顯的政策效果。

　　記者調查發現，在持續的樓市調控下，部分開發商已出現資金鏈緊張風險。為此，銀監會近期加緊督促銀行強化房地産開發企業“名單制”管理，逐戶進行風險排查和流動性、清償力測算，並相應制定應對預案。

　　值得關注的是，銀監會還要求商業銀行督促分析房地産上下游相關行業授信規模和風險狀況，跟蹤監測相關行業間的風險傳導，立足産業鏈條開展壓力測試，作出防控化解風險的整體規劃安排。

　　無獨有偶，相關監管部門擬出臺的《關於加強土地儲備與融資管理的通知》，也是為做好房地産政策儲備和預評估，疏導控制下一步市場降溫可能帶來的負面效應。

　　一份來自國土部的調研報告顯示，地方土地儲備平臺本身的資金風險可控，但地方政府往往將土地儲備平臺與地方融資平臺捆綁在一起，進行抵押融資，導致風險較大。而上述辦法就是為預防解決該問題的發生。

　　監管層嚴防死守風險底線，房地産調控政策仍從嚴不懈。住建部已明確：繼續嚴格實施差別化信貸、稅收政策和限購措施。不過，在遏制不合理需求的同時，政策有望向合理購房需求傾斜。(上海證券報)