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　　由於降價等利好刺激 主要城市新房和二手房成交量均現明顯回升

　　本報訊 （記者賴偉行）受業績下滑壓力影響，春節後部分大型開發商開始醞釀新一輪降價以刺激成交，其中不乏保利[簡介最新動態]、恒大[簡介最新動態]等龍頭開發商的身影。近期，由於降價等利好刺激，主要城市新房和二手房成交量均現明顯回升。

　　不過，在開發商降價的同時，上周上海也出現了有樓盤項目因為大幅降價而遭到舊業主“要求補償”的事件。業內人士就分析，隨著降價的範圍從龍頭房企擴大到中小房企，降價成為大趨勢後，開發商降價的方式將更為多樣，舊業主類似的行為或許會因此減少。

　　新一輪降價醞釀啟動

　　住宅成交量低位回升

　　中原集團地産研究中心昨日發佈的報告顯示，由於1月份各地市場低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。十大標桿房企1月份合計銷售面積環比下降32%，同比降幅達55%。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交。上周，不少知名開發商紛紛宣佈降價。其中，保利宣佈在全國近40個城市加大樓盤促銷力度，根據目前報價來計算，其中位於上海寶山的樓盤“保利葉語”較前期降價幅度近20%。此外，恒大也高調宣稱再次推出新一輪降價促銷活動。

　　2月以來，隨著各地推出刺激剛需的信貸及稅收等政策的利好，以及前期樓盤較大幅度的降價，剛性需求開始紛紛入市，從而帶動近期主要城市的新建住宅和二手房成交量均從春節低位明顯提升。中原監測數據顯示，上周，8個重點城市合計新建住宅成交量環比增加45%，這是自春節低位以來連續三周成交量環比大幅攀升，其中上海（剔除保障房）及青島上周的成交量環比增幅均在八成以上。二手房市場也呈現暖意，上周5大城市合計成交量環比大增超五成，基本達到了去年12月的周平均水平。而中原二手住宅報價指數顯示，各城市二手住宅報價指數雖然呈現出低位回升的態勢，但報價指數絕對數值仍處於低位，近期價格下降的趨勢仍難以改變。預計，短期內價格的下跌將繼續刺激新房和二手房成交量出現小幅回升。

　　保利上海項目降價遇尷尬

　　單價降四千遭舊業主非議

　　不過，有消息就指出，保利地産[簡介最新動態]位於上海的項目“保利葉語”上週末因大幅降價而受到舊業主非議，開發商的降價行為頻頻遇到尷尬。

　　消息稱，業主抗議的原因是保利葉語項目折後單價從此前的每平方米19000元降至17000元，此外，交房標準的確從毛坯升級為精裝，裝修標準在2000元/平方米。據此計算，保利葉語降價幅度高達每平方米4000元，接近於7.8折，而此前購買該項目的業主在兩三個月時間縮水30萬~60萬元。

　　資料顯示，保利地産從1月1日至2月元宵節期間，在全國40多個主要城市聯合促銷，共涉及100余個在售項目和2萬套房源。保利葉語的降價，正是此次活動的一部分。保利當地負責人更向媒體坦言，降價是一種市場行為，並不會因為業主的維權事件而暫停優惠，而降價也並非正常退房理由。

　　從去年底開始，各大房企就不時傳出因為降價而引發的業主非議的行為，然而這股風潮並沒有在廣州形成，退房現象在廣州更是鮮見。截至2月19日，陽光[最新消息價格戶型點評]家緣數據更顯示廣州近一個月的退房數字只有31套，退房率只有約1%。

　　有開發商補償舊業主

　　或賣毛坯産品避衝突

　　“舊業主抗議開發商降價，要求退房並沒有依據。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，不過開發商也可以有更巧妙的手法來避免與舊業主之間的衝突，例如之前星河灣[最新消息價格戶型點評]上海項目降價時，就表示拿出一部分資金補償舊業主；也有的開發商只在新盤新産品上進行降價嘗試，另外開賣毛坯産品，推特價單位等方式，也可以減少業主因降價與開發商衝突的可能性。

　　黎文江表示，目前只是部分上市房企開始引領新一波的降價潮，隨著中小房企也加入到降價潮中，形成一片“降”聲，業主類似的情況或許會減少。不過具體到廣州，樓盤價格也不可能無限制下降，否則會有一定的副作用，目前的情況下，中心城區下降最多一成，郊區樓盤下降兩成左右，應該是比較合適的幅度。

　　廣東聖和勝律師事務所丁劍清律師認為，根據合同條款，樓市的價格下降並不能成為業主要求退房的理由，在法律上業主的訴求講不通，合同不但對開發商有效，對業主也是有效的。如果降價的時候要求退房，升價的時候業主也可以要求分紅，這樣明顯不合理。不過，目前房價仍然高企，購房者用一生的積蓄買房，開發商應該保證房屋的質量。如果購房者是因為産品貨不對板，或者虛假宣傳而要求退房，那麼在法律上具有一定依據。

　　過快上漲已遏制

　　合理回歸須加力

　　據新華社上海2月20日電（葉鋒、徐岳）補貼首次置業者、提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、讓首套房貸利率回歸基點……近期，一些地方和部門對樓市政策“微調”增多，被住房城鄉建設部“叫停”的也時有出現，引起公眾熱議。

　　局部“小動作”增多彰顯樓市“微調”？

　　春節前後，多地不少銀行已對購買首套房的客戶執行基準利率。記者還發現，去年四季度至今，有十多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策作出“微調”。除天津外，北京、上海、武漢等多個城市均已調整普通住房價格標準。合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，每戶家庭最高貸款額度比原先增加10萬至20萬元。

　　“必須防止借‘預調微調’之名，搞變相寬鬆。”業內人士説，比如，對購房者予以補貼等舉措，可能會干擾宏觀調控，甚至引發房價再次反彈。

　　促使房價“合理回歸”還需要什麼？

　　部分地方的“小動作”措施被叫停，凸顯政府對樓市調控的決心。“毫無疑問，今年要想投機炒房，依然沒戲。”上海房産仲介永慶房屋總經理陳史翎説。與此同時，一些開發商正考慮順應調控要求，調整産品結構和銷售策略。復地集團董事長張華告訴記者，今年將進一步加大中小套型普通商品房銷售比重，並通過價格調[最新消息價格戶型點評]整加快“跑量”。

　　市場正進一步向調控預期的方向變化。不少專家認為，在此輪調控中，“遏制房價快速上漲”的目標已初步達到，有利於“房價合理回歸”的動力也在增強。專家認為，當前各級政府應凝聚樓市調控共識，防止“變相寬鬆”；同時需加快保障房、房産稅、個人購房信息平臺等制度建設，避免房價再次出現“大起大落”。