如何打好房地産改革賽的“下半場”？

　　文/馬光遠

　　2012年是中國房地産從調控週期進入制度建設週期的最佳時間，應抓緊出臺制度化的治本之策，避免再次進入調控下跌、不調控又反彈的惡性循環。

　　中國房地産的冬天在2011年嚴厲的調控下，終於真的來了。

　　歷經近兩年多的調控，中國房地産市場終於告別了之前的井噴和瘋狂。儘管從同比數據看，房地産投資，特別是住宅投資的增速依然在30%左右，銷售面積和銷售額再創新高。但毫無疑問，隨著北京、上海、深圳和廣州等一線城市的成交陷入近幾年來的最低，拐點已經出現。

　　政策的空前嚴厲和管理層不斷的表態，是促使2011年房價出現近3年來真正拐點的重要政策支撐。面對房地産市場的價格調整，包括萬科在內的開發商啟動“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對抗，紛紛選擇降價促銷，回籠資金過冬。儘管如此，這並不意味著中國房地産市場會回歸理性，更不意味著房地産市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉。特別是2012年，中國經濟面臨複雜形勢，房地産調控也將面臨更多的考驗。

　　政策變數隱憂

　　挑戰幾乎無處不在：

　　其一，從價格本身來看，儘管調整的趨勢比較明顯，但除了前期炒作比較嚴重的鄂爾多斯、北京通州等個別城市和地區，大多區域的價格下降並不明顯。其二，2012年，面臨歐債危機等各種不確定的因素，穩增長成為中國宏觀政策的核心著力點，而房地産本身在GDP增長中的特殊性讓外界對政策是否堅持，會否調整充滿了各種各樣的解讀，政策的變數仍然很大。其三，地方政府擺脫對土地財政的依賴尚需時日。其四，保障房建設並不能彌補商品房市場下降對經濟增長帶來的風險。其五，房地産調控的制度建設遲緩，1998年以來的13年，高層過於注重急功近利的調控，而忽視制度建設，在此情況下，一旦調控放鬆，房價隨時都有反彈的可能。

　　2011年12月召開的中央經濟工作會議，依然強調“堅持房地産調控不動搖，促進房價合理回歸”，同時首次強調發展經濟要堅持以實業為基礎，創造實業回歸的條件。但面對全球經濟可能陷入長期衰退的風險，面對地方財政因為房地産調控而大幅縮水的事實，面對地方政府沉重的債務負擔，有人建議中央再次放鬆房地産調控，通過房地産的帶動和拉動避免中國經濟出現快速下滑的風險，我們依舊擔心，房地産調控在2012年會以某種形式進行調整。所以，政策的變數可能左右新一年房地産的價格走勢和調整的趨勢。

　　調控全面鬆動概率為零

　　但是，同時應該看到，經過2009年以來房價的瘋漲和2011年房地産的調整，中國房地産整個博弈的心態發生了很大的變化；其一，基於前兩年房地産瘋狂的教訓，由於這幾年房價的暴漲，房地産積累的巨大泡沫已經成為宏觀經濟的最大癌症，中央在2012年堅持房地産調控不放鬆，不僅僅是政府的聲譽保衛戰，也是中國經濟的自我救贖之舉；其二，從房地産本身而言，目前房地産陷入僵局的關鍵依然是價格問題，價格的剛性成了買房者的最大障礙，房價合理調整，才有新的購買能力入市，房地産僵局才能打破；其三，經過2011年的調整，中國房地産基本已經告別了暴利，無論是開發商，還是投資房地産者，都應該接受房地産回歸合理利潤的事實。

　　在這種情況下，筆者認為，2012年房地産調控政策全面鬆動的概率基本為零。價格調整——而不是政策調整依然是2012年房地産打破僵局的主要途徑。前10年房地産和房價的快速上漲期已經結束，房地産將進入平穩發展的“下半場”。2012年是中國房地産從調控週期進入制度建設週期的最佳時間，應該抓緊出臺制度化的治本之策，從房地産一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地産暴利的制度建設方面形成完善的制度體系，避免再次進入調控下跌，不調控又反彈的惡性循環的週期。

　　本文作者係獨立經濟學家、經濟學博士