白 明(經濟學博士)

　　國家之所以要對房價進行調控，最根本的原因在於近些年來的房價實在是高，老百姓買不起房。在居高不下的房價中，不可否認有實實在在的“剛需”拉動，但更不可否認，投資性和投機性購房在很大程度上也導致了房價具有“虛高”成分。為此，國家也下了決心，出臺了一系列針對高房價的調控政策。現在看來，效果初步顯現。

　　今年以來，房價下跌勢頭進一步延續。中國指數研究院發佈報告指出，2012年1月中國內地100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比下跌0.18%，為連續第5個月環比下跌。

　　針對高高在上的房價，國家拿出的辦法著力點也不盡相同，大體來看，壓制房價“虛高”的辦法無外乎有兩個方面：一個是限購，以限制對住房的不合理需求；另一個是提高按揭成本，消除房價上漲的貨幣基礎，同時提高首付比例。

　　通過這一系列手段，過快上漲的房價終於被抑制住了，甚至還有較為明顯的下跌。不過，現階段房價的這種下跌在很大程度上也有“虛跌”的味道。由於限購與限貸之故，全國各地有越來越多的房子賣不掉，2011年12月，上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上。

　　房價好不容易下跌，但為什麼又要説“虛跌”？原因很簡單，眼下的房價下跌在效果上與改善廣大老百姓的住房條件往往並不搭界。從調控房價的辦法與實際效果來看，房價的下跌恰恰是以不讓老百姓購房為代價的。例如，限購措施的確可以打擊一定數量的投機性購房，但也抑制了諸多合情合理的住房改善需求。又如，提高按揭利率或首付比例看起來可以抬高投機成本，但也加大了“剛需”的成本。正如一些老百姓所説的，下降的一點點房價還不夠彌補上漲按揭利息所增加的負擔。

　　迄今為止，房價調控出發點是好的，大方向也是對的。但也要看到，降房價並不是最終目的，而是最終要解決老百姓的住房問題。如果僅僅為了使房價看上去“好看”而不惜將眾多剛性需求排斥在外，則無異於削足而適履。從這個意義上講，要實現居者有其屋不能靠房價“虛跌”，而是一方面要讓房價跌，另一方面也要讓老百姓抓住房價下跌的機會圓自己的住房夢，現階段可考慮的具體政策包括為購買首套住房的老百姓提供優惠利率按揭貸款、支持住房困難的老百姓改善住房條件、為初次購房者提供稅費優惠等措施，而從長遠來看，依靠調整分配機制來增加居民的可支配收入，使居民實際支付能力的增長速度在較長時間內快於房價的上漲速度才是長效辦法。